Arbres, parcs, parterres... Il est particulièrement agréable de bénéficier d’espaces verts autour de soi lorsque l’on habite en ville. Mais sont-ils obligatoires dans le cadre de la construction de programmes neufs ? On vous en dit plus.
La réglementation générale des espaces verts dans le neuf
Techniquement, les espaces verts ne sont pas obligatoires dans les programmes neufs. Techniquement seulement, car si aucune loi nationale n’impose ni ne formalise l’obligation de telles zones dans les programmes qui arrivent sur le marché, il y a un « mais » !
La loi française n’impose rien, certes, mais les constructeurs des programmes neufs restent soumis au PLU (plan local d’urbanisme). Ce document est établi par les communes et fixe de nombreuses obligations en matière d’aménagement du territoire.
L'aménagement d’un espace vert peut donc être imposé par le plan local d’urbanisme de la ville… Cela dépend donc de la mairie.
Notez que dans le cadre de projets visant à améliorer le développement durable dans les villes, certaines agglomérations proposent des avantages fiscaux ou des droits de constructions supplémentaires pour les promoteurs prévoyant de nombreux espaces verts.
Le PLU est consultable par tous. Généralement, vous pouvez le retrouver directement ou en faire la demande sur le site de votre mairie, ou auprès de son service d’urbanisme.
Des espaces verts non obligatoires dans les programmes neufs… Mais !
Dans les plans locaux d’urbanisme, on retrouve le CBS, ou plutôt le coefficient de biotope par surface. Il prend en compte la part de surface végétalisée par rapport à la superficie totale du projet immobilier neuf. Son but est de préserver ou de renforcer la biodiversité de la zone constructible.
Pour autant, le CBS n’impose pas exactement des espaces verts extérieurs, mais plutôt des zones vertes. Le CBS prend également en compte les toitures végétalisées ou encore les surfaces en eau.
Plus le nombre de zones vertes est important, plus le coefficient du CBS est élevé, plus les constructeurs peuvent prétendre à de nouvelles opportunités ou de nouvelles zones constructibles. La multiplication des espaces verts est donc chaudement recommandée, à défaut d’être obligatoire par principe.
Un mauvais coefficient de CBS par rapport à celui imposé par le PLU peut compromettre l’obtention d’un permis de construire. Il n’est donc pas à prendre à la légère par les promoteurs.
Ils ne sont pas obligatoires… Mais font la différence
Obligatoires ou non, les espaces verts sont souvent un élément différenciant pour les promoteurs immobiliers. Notamment pour vendre plus rapidement les logements : les urbains sont pour la plupart en recherche de calme, même en cœur de ville, et l’espace vert sert de « respiration »… En particulier depuis la crise sanitaire de 2020.
Les zones végétalisées ont donc le vent en poupe, tant pour l’achat que pour la location. Par ailleurs, c’est aussi un vrai atout pour la revente et ça peut permettre aux promoteurs (et donc au futur acheteur) de bénéficier de certaines certifications spécifiques.
Certaines normes, comme la RE2020, imposent des taux maximums d’émission carbone, mais ce n’est pas pour autant qu’elles imposent des espaces verts. C’est donc un choix et un bonus pour les promoteurs.
Autre loi phare de la construction, la loi Superpinel (ou Pinel+) n’impose pas non plus d’espaces verts, mais oblige les constructeurs à fournir des espaces extérieurs privatifs. Ceux-ci doivent être d’une surface minimale de :
- 3 m² pour un T1 ou un T2,
- 5 m² pour un T3,
- 7 m² pour un T4,
- 9 m² pour un T5.
Par ailleurs, deux orientations différentes sont obligatoires dans les logements Superpinel pour les T3 et plus. On peut donc aisément imaginer qu’en ce qui concerne les appartements situés en rez-de-chaussée, ces espaces peuvent prendre la forme de jardins clôturés.
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