Les pièges à éviter lorsqu’on achète un logement neuf sur plan

10 déc 2018
mis à jour le
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Lorsqu’on achète un logement neuf sur plan, certains points doivent être vérifiés pour éviter les mauvaises surprises. Contrat de réservation, construction, livraison… quels sont les principaux pièges à éviter ?

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Tout ce qu'il faut savoir pour éviter les mauvaises surprises. © ABC Photo - Shutterstock
Tout ce qu'il faut savoir pour éviter les mauvaises surprises. © ABC Photo - Shutterstock

Sommaire

Logement neuf : choisissez bien le programme !

Quand on a pour projet d’acheter un logement en VEFA, la première précaution à prendre est de se rendre sur le lieu de construction afin de se faire une idée de la qualité d’emplacement et des commodités situées à proximité (transports, commerces, écoles…). Par ailleurs, il ne faut pas hésiter à consulter le plan local d’urbanisme en mairie afin de se renseigner sur les futurs aménagements (voiries, équipements urbains, etc.) pour être certain de ne pas faire face à des nuisances à moyen terme. Cela permet également d’évaluer le potentiel du marché immobilier local, dans l’optique de la future revente du logement. D'autre part, il est essentiel de se renseigner sur le sérieux du promoteur en charge du projet. Il faut notamment s’intéresser à sa connaissance du marché, à sa réputation et à son ancienneté. Choisir un promoteur immobilier expérimenté et adossé à un grand groupe, c’est l’assurance de réussir son investissement et se prémunir contre tout risque, comme un abandon de chantier ou des malfaçons.

Quel délai pour se rétracter ?

L’acheteur d’un logement en VEFA dispose d’un délai de rétractation de 7 jours durant lequel il peut renoncer à l’achat sans avoir à se justifier.

Soyez attentif au moment de la signature du contrat de réservation

Dans le cadre d’un achat sur plan, un avant-contrat (ou contrat de réservation) est signé : celui-ci engage le promoteur à réserver à l’acquéreur un lot déterminé du programme de construction. Le contenu de ce contrat de réservation doit être établi par écrit et contenir certaines indications essentielles (nombre de lots dans la copropriété, description du logement, matériaux utilisés, délai de livraison, etc.) que l’acheteur doit vérifier pour éviter toutes les erreurs. Lors de la signature du contrat de réservation, l’acheteur doit verser un dépôt de garantie. Le montant de ce dépôt de garantie ne doit pas excéder 5 % de la valeur du bien et doit être versé sur un compte bloqué. En outre, si l’acheteur a recours à un emprunt, il doit veiller à ce que le contrat de réservation intègre une condition suspensive d’obtention du prêt. Cette clause lui permettra de se désengager et de récupérer son dépôt de garantie en cas de refus de la banque.

Vérifiez la présence des garanties indispensables

Outre la description précise du bien et le prix de vente, sachez que vous devez impérativement vérifier la souscription par le promoteur des garanties obligatoires, qui vous protègent sur le court et long terme :

  • La garantie des vices et défauts de conformité apparents qui court durant 1 an suivant l’expiration du délai d’un mois à compter de la prise en possession du logement.
  • La garantie de parfait achèvement garantit à l’acquéreur que le bien sera achevé et lui sera livré quoi qu’il arrive.
  • La garantie biennale couvre les dysfonctionnements des éléments d’équipement du bien durant 2 ans après la réception des travaux.
  • La garantie d’isolation phonique court pendant 1 an à compter de la prise en possession du logement.
  • La garantie décennale couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage, le rendant impropre à sa destination ou affectant la solidité des éléments et équipements indissociables. Elle court pendant 10 ans suivant la réception des travaux.
  • L’assurance dommages-ouvrage va de pair avec la garantie décennale car elle est activée en cas de sinistre relevant de la garantie décennale et accorde une indemnité à l’acquéreur lui permettant de réaliser les travaux de remise en conformité.

Soyez impliqué dans le suivi du chantier

En achetant un logement neuf sur plan, vous devez par définition vous baser sur des plans plus ou moins précis pour vous projeter. Or, il peut arriver que le résultat finalisé ne soit pas strictement identique à ce qui était décrit dans le contrat de réservation. Parfois, les différences observées sont pénalisantes et il faut pouvoir les signaler immédiatement, et parfois, ces différences relèvent de la normalité. A titre d’exemple, sachez que les équipements mentionnés dans le contrat de réservation peuvent ne pas être strictement identiques aux équipements installés en définitive : en réalité, ils doivent être de qualité et de gamme équivalentes ou supérieures. En effet, des ruptures de stock et autres aléas peuvent survenir en l’espace de 1 à 2 ans de chantier, ce qui autorise le promoteur à substituer certains éléments, à condition que la qualité soit équivalente. Idem pour les plans et l’agencement du logement, que vous devez observer avec attention tout au long de la construction. En conclusion : soyez impliqué durant le chantier, rendez-vous aux visites de contrôle, observez bien chaque élément, munissez-vous systématiquement du contrat de réservation et posez autant de questions qu’il le faut pour obtenir les informations que vous souhaitez, et les éventuelles modifications qui s’imposent. Notez que ces modifications sont toujours plus faciles à réaliser lorsque l’on signale les anomalies au fil de l’eau, plutôt que d’attendre simplement la livraison définitive du chantier.

Bon à savoir

Obligatoire, la GFA ou « garantie extrinsèque », protège l'acheteur. En cas de défaillance du promoteur, l’organisme garant financera la fin du chantier.

Attention aux défauts à la livraison

Lorsqu’on achète un logement sur plan, il convient d’être attentif au moment de la livraison. Il faut s’assurer que le logement correspond bien à ce qui était prévu dans le contrat de vente (caractéristiques, qualité des finitions…). Si l’acheteur constate des défaillances ou des prestations non-conformes, il doit noter toutes ses observations sur le procès-verbal de livraison. Se faire accompagner d’un professionnel du bâtiment peut être judicieux pour ne passer à côté d’aucune malfaçon. A l’issue de la visite, l’acheteur pourra prendre possession de son bien, émettre des réserves, voire refuser la livraison. S’il s’agit d’un défaut de conformité, l’acheteur peut exiger la mise en conformité ou demander la résolution du contrat et des dommages et intérêts. Par ailleurs, la livraison correspondant au versement du solde (5 %), il est conseillé de ne pas verser cette somme tant que le logement n'est pas mis en conformité. En cas de litige, l’acheteur a la possibilité de faire consigner cette somme chez un notaire.

Chiffre clé

La loi permet au promoteur de distinguer le prix de vente ferme et définitif et le prix de vente « prévisionnel ». La différence entre les deux tarifs ne doit pas dépasser 5 %.

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