Par définition, lors d'un achat en VEFA vous faites l'acquisition d'un appartement situé dans une copropriété qui n’existe pas encore... Dans ce cas, quand et comment se met-elle en place ?
A quel moment se crée la copropriété dans une VEFA ?
Qui dit achat d’appartement dit bien sûr copropriété. Mais lorsque l’immeuble n’est pas encore érigé et que les appartements n’existent pas, celle-ci doit se créer, au même titre que les logements.
Elle est donc créée par le promoteur immobilier, qui est propriétaire de l’immeuble et de tous les appartements jusqu’à leur livraison aux différents acheteurs. Il la crée au moment où l’immeuble est achevé, en désignant un syndicat de copropriété provisoire et en notifiant chacun des futurs propriétaires de sa création.
Les appartements n’ont pas besoin d’être achevés et livrés pour que la copropriété soit établie. Mais si elle n’est pas créée au moment de l’achèvement des travaux de l’immeuble, alors le promoteur se met en situation d’illégalité.
Un immeuble est considéré comme achevé lorsqu'il est habitable, c’est-à-dire au moment où les ouvrages sont érigés et où les éléments indispensables à son utilisation sont installés. Les finitions n’en font pas partie.
Qu’est-ce qu’un syndicat de copropriété provisoire ?
Le syndic de copropriété étant généralement désigné avant la livraison des différents appartements qui le composent, celui-ci est considéré comme provisoire. Il peut être désigné de manières différentes : soit par le promoteur, sans consulter les acheteurs au préalable grâce à une clause spécifique dans le contrat de vente, soit par le promoteur ayant obtenu l’autorisation des acheteurs avant (via une clause insérée dans le contrat de vente), soit via l’insertion du contrat de syndic provisoire dans chacun des actes de vente des futurs propriétaires.
Le syndicat est considéré comme provisoire jusqu’à la convocation de la première assemblée générale des copropriétaires, qu’il doit organiser dans les 12 mois suivant sa nomination. Pendant cette première réunion, les copropriétaires auront le choix : soit voter pour que le syndic fasse un nouveau mandat, soit en désigner un nouveau. Dans le neuf, la mise en concurrence du syndic est obligatoire, vous aurez donc ce choix à faire.
Le recours à un syndic de copropriété est obligatoire. Il s’assurera de la bonne livraison des parties communes, de gérer d’éventuelles malfaçons ou litiges avec votre promoteur, de s’occuper de l’établissement des contrats de fournisseurs (télécom, électricité…) pour tout l’immeuble.
Le cas particulier des immeubles livrés par tranches
Dans le cas où vous achetez un appartement dans un programme neuf qui comprend plusieurs immeubles, vous pouvez faire face à ce que l’on appelle une « livraison par tranches », soit une livraison à une date d’un premier immeuble, à une autre date du second, etc.
La copropriété va donc être établie comme pour les autres situations : quand le premier immeuble est habitable.
Les copropriétaires des autres immeubles vont donc eux aussi être convoqués aux assemblées générales, mais le syndicat provisoire prendra en compte le fait que les autres acheteurs sont les propriétaires de « lots transitoires ».
Les charges de copropriété sont imposées aux copropriétaires dès la création de la copropriété et la nomination du syndic et ce même si leur immeuble n'est pas encore habitable.
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