Acheter un bien immobilier en loi Pinel, comment ça marche ?
Immobilier : investissez avec la loi Pinel pour payer moins d'impôt
S’il souhaite bénéficier de la loi Pinel et ainsi obtenir une réduction d’impôt, un particulier devra se conformer à certaines obligations. L’investisseur en loi Pinel devra s’engager à :
- faire l’acquisition d’un logement neuf et énergétiquement performant (qui se sera vu décerner le label BBC ou sera conforme à la RT 2012),
- louer son bien immobilier à titre de résidence principale,
- respecter la durée de location prévue (6, 9 ou 12 ans),
- faire en sorte que la location débute rapidement (dans l’année qui suit la réception des travaux),
- opter pour une location « vide » et non « en meublé »,
- choisir des locataires que leurs ressources rendent éligibles au dispositif Pinel (36 079 € en zone B2, 40 089 € en zone B1 et 55 045 € en zones A et A bis pour un couple),
Bon à savoir
Il est possible de louer à un membre de sa famille tout en profitant des avantages de la loi Pinel. En effet, et contrairement à ce que prévoyait la loi Duflot, un investisseur en loi Pinel peut désormais loger ses propres enfants. Il suffit pour cela qu’ils soient détachés du foyer fiscal de l’acheteur.
- ne pas effectuer plus de deux achats en loi Pinel sur l’année,
- ne pas dépasser le plafond fiscal instauré par la loi (5 500 € / m²),
- investir dans certaines zones géographiques (le plus souvent caractérisées par une très forte demande locative),
- pratiquer des loyers plafonnés (de 8,69 € du m² en zone B2 à 12,72 € du m² en zone A).
Attention : de l’avis de la plupart des professionnels de l’immobilier, à trop frôler les plafonds de loyers fixés par la loi Pinel, un propriétaire risquera de se priver de locataires…
Loi Pinel : plus c’est long, plus c’est bon…
En loi Pinel, la ristourne fiscale pouvant être obtenue varie en fonction la durée de l’engagement de louer :
- 12% du prix de vente si l’on s’engage sur 6 ans (dans la limite de 36 000 €),
- 18% sur 9 ans (dans la limite de 54 000 €),
- et 21% sur 12 ans (dans la limite de 63 000 €).
Il est à noter qu’en loi Pinel, il est possible d’opter pour une durée d’engagement initiale de 6 ans puis de se réengager ensuite pour deux périodes successives de trois ans.
Acheter un appartement neuf en loi Pinel : de 2 à 4,5 % de rentabilité par an
Pour l’acquisition d’un T3 au prix de 200 000 € dans une zone géographique éligible, un investisseur en loi Pinel qui s’engagerait à louer son bien à des locataires eux aussi éligibles à ce dispositif (c’est à dire dont les ressources ne dépasseraient pas un certain plafond) pendant une durée de 12 années et moyennant un loyer de 720 € par mois (hors charges) pourrait bénéficier d’une réduction d’impôt de 3 500 € par an, soit une ristourne de 290 € par mois.
En effet, la réduction d’impôt est étalée sur toute la durée de la location. À titre d'exemple, avec des mensualités bancaires de 1 000 € auxquelles s’ajouteraient des charges et des frais annexes pour un montant de 150 € par mois, le total des dépenses mensuelles de l’investisseur serait alors de 1 150 €. Pour équilibrer son opération, il n’aurait plus à rajouter de sa poche que la somme de 140 €.
Et s'il revend son bien à l’expiration du délai prévu, le gain occasionné par son investissement en loi Pinel sera de 42 000 € nets d’impôts.
Les points clés à retenir
- En loi Pinel, la ristourne fiscale est à géométrie variable (12 % pour un engagement de louer pendant 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans).
- Un investisseur est autorisé à louer son bien à ses parents ou à ses enfants sans risquer de perdre les avantages que lui confère la loi Pinel.
- Il est impératif de respecter certains « plafonds » (prix de vente au m², montant du loyer, ressources des locataires).
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