Investir à la montagne : stratégies et opportunités

Si la région Auvergne-Rhône-Alpes est historiquement un territoire industriel, la reconversion d'une partie de ces activités dans le tourisme dope désormais l'économie locale. Le tourisme en Savoie et Haute-Savoie tout particulièrement joue un rôle prépondérant dans les recettes locales, en hiver bien entendu durant la saison de ski, mais de plus en plus aussi pendant la saison estivale.

L'achat de résidences secondaires

Les stations de ski affichent un pourcentage général de résidences secondaires très élevé, approchant les 70 % à Chamonix et les 90 % à Val d'Isère ⁽¹⁾. Détenir une chalet ou un appartement secondaire dans les Alpes est une situation idéale pour venir en vacances l'hiver mais aussi l'été. 

Investissement locatif

Si votre objectif est d'acheter pour louer, vous devez savoir qu'il s'agit là d'un excellent projet immobilier. En effet, certaines stations affichent des taux de rendement parfois exceptionnels, supérieurs aux 8-9 % bruts, pour dépasser localement les 10 % ⁽²⁾. Contrairement à ce que l'on pourrait penser de prime abord, le pourcentage de locataires n'est pas si infime que cela en montagne, et atteint par exemple 42 % à Chamonix.         

Résidences de tourisme

Un autre moyen d'investir en montagne est de viser une résidence de tourisme, afin de miser sur une location saisonnière, l'hiver ainsi que l'été. Vous aurez quasiment la garantie de trouver des locataires.

Critères de sélection d'une station

Plusieurs éléments entrent en compte au moment de choisir la station de montagne dans laquelle vous allez investir. Sa situation géographique, la qualité de ses réseaux de transport, et de fait, son accessibilité, entrent en jeu. La taille joue un grand rôle également. Vous pouvez vouloir vous diriger sur une valeur sûre telle que Grenoble par exemple, ou bien tenter l'aventure dans une station plus petite, à taille humaine.

Analyser le marché local

SeLoger vous donne quelques astuces, tout d'abord via sa carte interactive des prix, afin de vous orienter en termes de prix immobiliers et de comparer les différentes stations entre elles. Vous pouvez aussi faire appel à une agence immobilière locale dans le but de bénéficier d'une expertise sur mesure et d'un accompagnement personnalisé.

Pour vous aider à faire le bon choix, SeLoger vous présente quelques villes et villages dans lesquelles réaliser un investissement immobilier s'avère rentable.

Val d'Isère

Il s'agit d'une des stations les plus chères de France, avec une moyenne de près de 16 000 €/m². Elle bénéficie de la proximité avec une autre grande station, Tignes. Val d'Isère est un bijou prisé, un village de montagne attractif, ce qui justifie des prix aussi élevés. Les chalets y sont encore plus onéreux, au-delà des 22 000 € / m², mais rares. En effet, vous trouverez dans la station une très large majorité d'appartements de montagne. L'immobilier est nettement au-dessus des valeurs de la Savoie, et presque deux fois plus coûteux qu'à Paris.

Chamonix

Moins chère que Val d'Isère, Chamonix affiche une moyenne de 8 390 €/m², ainsi qu'une bonne proportion d'appartements à hauteur de 71%. Elle se situe près de l'un des meilleurs domaines skiables de la région.

Annecy

Célèbre pour son lac et sa qualité de vie, le prix du mètre carré est de 5 332 €. La ville d’Annecy est idéalement située en Haute-Savoie, non loin des stations de ski les plus réputées, telles que le Grand Bornand par exemple.

Grenoble

C’est la plus accessible des villes présentées ici, à seulement 2 478 €/m². Au cœur de l'Isère, Grenoble représente un pôle de 450 000 habitants en agglomération selon l'AURG (Agence Urbanisme Région Grenobloise), et s'impose comme la capitale française des Alpes. Vous n'aurez pas beaucoup de difficulté à trouver des locataires dans le cadre d’un investissement locatif en Rhône-Alpes.

Thonon-les-Bains

Proche du Lac Léman et de la Suisse, Thonon-les-Bains n'est qu'à 3 807 €/m², soit une valeur accessible économiquement par rapport à la moyenne de Haute-Savoie (4 638 € / m²). Sa situation exceptionnelle en fait une destination prisée des vacanciers et l'endroit idéal où détenir une résidence secondaire.

Financement de l'investissement

Le plus souvent, pour pouvoir acheter dans des stations de ski, surtout les plus onéreuses, la meilleure solution sera l'emprunt bancaire. Vous avez un large choix d'enseignes de prêt pour cela, avec la possibilité de recourir à une agence indépendante pour ce qui est de l'assurance de prêt. Celle-ci, bien que non obligatoire, est fortement recommandée. Elle vous immunise contre les aléas de la vie et de l'emploi. Si vous en remplissez les conditions, vous pouvez aussi prétendre au Prêt à Taux Zéro, ou PTZ, idéal pour de jeunes actifs ne disposant que de ressources modérées.

Réglementations et fiscalité

Si votre objectif est bien de devenir propriétaire d’une chalet ou d’un appartement dans une station de montagne, il existe plusieurs dispositifs légaux vous permettant un abattement fiscal. Par exemple, le Bail réel solidaire, ou BRS, vous permet de bénéficier d'une TVA à taux réduit, à 5,5 %, un loyer faible du terrain, l'abattement de la taxe foncière selon localités et la possibilité de cumul avec un PTZ.

Vous pouvez également vous tourner vers le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, ou LMNP, qui en régime micro-BIC vous autorise à déduire jusqu'à 50 % de vos revenus locatifs, sous conditions de limite annuelle de 23 000 €.

Pour éviter les mauvaises surprises suite à la réalisation de votre projet immobilier, vous devez également prêter une grande attention à la législation locale. Par exemple, à Chamonix, une majoration de 50 % de la taxe foncière a été mise en place en 2024.

(1) Données et prix SeLoger - Février 2025
(2) Étude Prello