Publi-communiqué

Pinel vs Super Pinel : qu’est-ce qui change ?

17 mai 2022
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La loi Pinel est morte, vive la loi Pinel. Le dispositif Pinel, qui permet de bénéficier d'avantages fiscaux en investissant dans le locatif neuf, arrivera à échéance fin 2024. Il sera alors remplacé par le Pinel+, aussi appelé Super Pinel. Quelles sont les différences et comment se fera la transition ?

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immobilier neuf immeuble
Le Pinel+ entrera en vigueur le 1er janvier 2025. © ah_fotobox

Sommaire

La loi Pinel : pourquoi ?

Après les passages éphémères des dispositifs Duflot ou encore Scellier et autre Robien, la loi Pinel voit le jour en 2014. Son but est de permettre aux acquéreurs du neuf d’obtenir une défiscalisation s’ils investissent dans l’immobilier locatif. Ils peuvent alors plus facilement se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu. Toutefois, cette réduction d’impôt est assortie d’une obligation de mise en location pendant un minimum de 6 ans et ce, avec un plafond imposé sur les loyers, afin de favoriser le logement des ménages modestes.

En effet, cette solution a été mise en place afin de développer la création de logements à louer en zone tendue, c’est-à-dire dans des secteurs où la demande est nettement supérieure à l’offre. Cela cible donc, notamment, les centres-villes, les grandes villes et les métropoles et vise à en limiter la gentrification.

Un dispositif éphémère ?

Lors de sa création, la loi Pinel est déjà condamnée à l’éphémérité : elle est programmée pour se terminer en 2021, mais la vie économique en décide autrement. Après les confinements de 2020, le gouvernement veut encourager la reprise économique et prolonge le dispositif de trois années supplémentaires. Toutefois, cela suppose une évolution du dispositif Pinel. Ainsi, les trois années de sursis seront offertes avec une diminution progressive des taux de réduction d’impôt.

  Location de 6 ans Location de 9 ans Location de 12 ans
2022 12 % 18 % 21 %
2023 10,5 % 15 % 17,5 %
2024 9 % 12 % 14 %

Mais dès fin 2024, la loi Pinel devra mourir pour de bon. Pourtant, le gouvernement ne renonce pas à son effort pour soutenir l’investissement locatif pour les foyers modestes et annonce un nouveau revirement de situation. La loi Pinel sera remplacée par un dispositif qui prendra sa suite : le Pinel+.

Les logements, qui appliquent déjà les critères du Pinel+, pourront bénéficier des taux pleins en 2023 et 2024.

Le Super Pinel sera plus exigeant au niveau environnemental

Il accordera aux logements éligibles après 2024 les mêmes taux de réduction d’impôt que le premier Pinel, à savoir :

  • 12 % du prix d'achat du bien sur 6 ans.
  • 18 % sur 9 ans.
  • 21 % sur 12 ans.

Mais ce Pinel amélioré sera aussi assorti de nouveaux critères environnementaux. Les bâtiments devront donc répondre à des normes plus élevées pour bénéficier du Pinel+, comme le respect de la RE2020 qui remplace la RT 2012 actuellement en vigueur. L’isolation devra ainsi pouvoir faire face aux canicules estivales et réduire les consommations hivernales, tout en ayant des émissions de carbone plus faibles.

Des nouveaux critères de confort hérités du Covid

Les conditions d’usage et de confort seront aussi rehaussées. Cela fait, en partie, suite à la crise sanitaire, qui a mis en exergue le besoin de plus grandes surfaces habitables. Confinement et télétravail ont en effet démontré les limites du minimalisme. Le Pinel+ tient donc compte de cette prise de conscience, y compris en ce qui concerne l’accès à un extérieur. 3 nouveaux critères entreront donc en vigueur :

  • Une surface minimale par typologie : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5.
  • La présence systématique d’espaces extérieurs (terrasse, balcon) : 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5.
  • Une double exposition à partir du T3. 

La transition entre le dispositif Pinel et le Super Pinel a donc déjà commencé. Les avantages fiscaux vont progressivement s’éteindre pour prendre fin après 2024, date à laquelle les nouveaux critères du Pinel+ s’appliqueront. Toutefois, les propriétaires peuvent conserver l’abattement fiscal maximal en souscrivant dès maintenant aux nouvelles normes : la RE2020 et les critères de confort.

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