Est-il possible de faire un investissement locatif sans apport ?

23 fév 2022
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En immobilier, il est possible de faire ce que l’on appelle un « emprunt à 110 % », soit contracter un crédit sans aucun apport. Mais est-ce également possible s’il s’agit d’un investissement locatif ? On vous répond.

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Vous pouvez emprunter à 110 % pour un investissement locatif, à condition de montrer patte blanche !©Fizkes

Sommaire

Est-ce possible d’investir dans l’immobilier sans apport ?

Oui, c’est tout à fait possible… mais il faudra montrer patte blanche.

Tout d’abord, vous devez savoir que les banques sont souvent moins frileuses à prêter à des particuliers lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif que lorsqu’il s’agit de l’achat d’une résidence principale ou secondaire. En effet, un investissement locatif va généralement se faire dans un logement de petite taille et dont le crédit immobilier sera couvert par les revenus locatifs.

C’est donc possible et même courant, de réaliser un investissement locatif avec un emprunt à 110 %. Cependant, attention, les banques pourront être frileuses à l’idée de vous prêter la somme souhaitée si vous n’êtes pas déjà propriétaire. L’investissement locatif concerne, pour les banques, plutôt les personnes qui ont déjà au moins leur résidence principale dans leur patrimoine.

Pour obtenir votre crédit à 110 % pour votre investissement immobilier, vous devrez monter un dossier béton, dans lequel vous simulerez votre rendement locatif par rapport à votre emprunt contracté.

Comment monter votre dossier pour obtenir un crédit à 110 % ?

Plusieurs choses sont nécessaires afin d’obtenir facilement et rapidement votre crédit immobilier sans apport afin de réaliser votre investissement locatif.

Un dossier de demande de crédit va faire l’objet, quel qu’il soit, d’une étude de faisabilité par votre banquier ou votre courtier puis par l’assureur, mais aussi le comité de décision de la banque que vous visez. De ce fait, celui-ci doit être béton, en particulier en cas d’emprunt à 110 %.

Vous devrez donc non seulement justifier de vos revenus, de votre stabilité financière (ne pas être à découvert), mais également montrer que vous avez évalué l’intégralité de votre projet. Vous devrez prouver que votre investissement locatif est bien pensé :

  • Vous recherchez dans une ville où le marché locatif est en bonne santé.
  • Vous avez pris en compte les chances de vacance locative pour essayer de les minimiser.
  • Vous avez simulé le rendement locatif attendu de votre investissement, en prenant en compte le loyer supposé par rapport au coût du prêt prévisionnel. Pensez également à prendre en compte les frais annexes, comme la taxe foncière, les différentes assurances et les éventuels frais de gestion.

Pour convaincre la banque de vous prêter sans apport, pensez à prendre en compte les remises fiscales dans votre simulation de rendement locatif !

Censi-Bouvard, Pinel : pensez aux dispositifs de l’État !

En choisissant de réaliser un investissement via un dispositif fiscal mis en place par l’État, il vous sera plus facile d’obtenir votre emprunt sans apport, puisque vous réaliserez des économies sur la fiscalité de votre appartement neuf.

  • La loi Pinel : 2022 est d’ailleurs la dernière année pour investir en conservant les taux maximums de défiscalisation. Pour bénéficier de ses avantages fiscaux, la loi Pinel vous impose dans un appartement situé en zone Abis, A ou B1 de maximum 300 000 €, de le louer au moins 6 ans en respectant les plafonds de loyers par m² établis par la loi et à un locataire ne dépassant pas un certain seuil de revenus annuels. Les avantages fiscaux peuvent aller jusqu’à une réduction d’impôts de 21% du prix total du bien.
  • Le dispositif Censi-Bouvard : celui-ci vous permettra aussi de bénéficier de réductions d’impôts, mais dans le cadre d’un investissement dans une résidence de services (pour personnes âgées, personnes à mobilité réduite ou pour étudiants…). Pour obtenir la réduction d’impôt plafonnée jusqu’à 33 000 € et récupérer la TVA, vous devrez louer le bien au moins 9 ans.
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