Comment réussir son investissement locatif à Paris avec la loi Pinel ?

Vous avez acheté un bien immobilier rénové ou neuf à Paris et souhaitez le mettre en location pendant 6 années consécutives au minimum ? Le dispositif Pinel permet une défiscalisation d’une partie ou de l’intégralité des impôts sur le revenu durant quelques années.

Avant d’acquérir un logement sous la loi Pinel à Paris, vous devrez vous engager à le louer pour 6 ans au moins. La durée d’engagement initiale est irrévocable et ferme. Elle peut être prolongée ensuite pour 2 périodes de 3 ans (c’est-à-dire 9 et 12 ans), avec des conditions plus souples. La ristourne est proportionnelle à la réduction d’impôt. Si vous remplissez les conditions du Pinel +, vous pourrez bénéficier des avantages initiaux, à savoir :

• 6 ans : réduction d’impôt de 12 %,
• 9 ans : réduction d’impôt de 18 %,
• 12 ans : réduction d’impôt de 21 %.

À défaut de pouvoir prétendre au Pinel +, les réductions ont été rabotées. En 2023 :

• 6 ans : réduction d’impôt de 10,5 %,
• 9 ans : réduction d’impôt de 15 %,
• 12 ans : réduction d’impôt de 17,5 %.

En 2024, les avantages seront une nouvelle fois atténués :

• 6 ans : réduction d’impôt de 9 %,
• 9 ans : réduction d’impôt de 12 %,
• 12 ans : réduction d’impôt de 14 %.

Pour qu’un bien soit éligible au dispositif Pinel +, il doit répondre aux exigences techniques du neuf. Des critères tels que le coût moyen du loyer au mètre carré et les revenus du locataire sont aussi à considérer. Enfin, de nouveaux critères de qualité d'usage et environnementaux ont fait leur apparition. La surface du bien loué doit afficher : 

• 28 m² pour un T1,
• 45 m² pour un T2,
• 62 m² pour un T3,
• 79 m² pour un T4,
• 96 m² pour un T5.

Un accès à un espace extérieur doit aussi être prévu. La surface de celui-ci doit ainsi afficher :

• 3m² pour un T1/T2,
• 5m² pour un T3,
• 7m² pour un T4,
• 9m² pour un T5.

 Des critères environnementaux (respect des seuils de la RT2020, étiquette énergétique A au DPE…) doivent aussi être satisfaits.

Tout le monde le sait : en matière de logements, la concurrence est très rude dans la capitale de France. La défiscalisation Pinel a notamment été pensée afin que les ménages, à faibles revenus, aient accès à des logements neufs. Pour que cet objectif soit respecté, la législation encadre les loyers et pose des conditions concernant la situation du locataire et l’état du bien immobilier.

La situation du locataire

Bien que le marché locatif en Île-de-France se porte bien, tous les dossiers ne peuvent pas être acceptés. Soyez attentif à plusieurs critères importants conditionnant les avantages fiscaux. Si vous ne les respectez pas, vous vous exposez aux sanctions de l’administration fiscale.

Selon la composition du foyer du locataire, des seuils de revenus annuels ont été déterminés.

Le plafond de ressources

Les avantages offerts par le dispositif Pinel à Paris perdurent jusqu’à la fin de la durée d’engagement, mais avant de signer un contrat de bail avec un locataire, assurez-vous que ses ressources fiscales respectent un certain plafond :

• 39 363 € pour une personne seule,
• 58 831 € pour un couple,
• 77 120 € pour un couple ou une personne seule + un individu à charge,
• 92 076 € pour un couple ou une personne seule + 2 individus à charge,
• 109 552 € pour un couple ou une personne seule + 3 individus à charge,
• 123 275 € pour un couple ou une personne seule + 4 individus à charge,
• +13 734 € : majoration à partir d’un 5ème individu à charge.

Le type de bien immobilier

Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, le logement est soumis à des règles dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel. Il doit :

• Être proposé nu à la location et à titre de résidence principale.
• Respecter les labels de construction RT 2012 et BBC 2005.
• Être rénové, neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Fixez le loyer du logement en fonction du plafond de loyer du secteur.

Certains quartiers de Paris sont plus propices que d’autres pour un investissement locatif via le Pinel. Les meilleurs sont :

Le 13e arrondissement

Le 13e arrondissement de Paris a connu d’importantes transformations au fil des années. Grâce à ses multiples perspectives, les investisseurs locatifs et les futurs locataires y trouvent leur compte.

De la rue Tolbiac à la Butte-aux-Cailles, les logements sont hyper prisés et ne restent jamais très longtemps sur le marché.

Le nord-est de la capitale

Le 19e arrondissement de Paris est bien desservi par les réseaux de transport en commun. Il est relativement éloigné des principaux sites touristiques, raison pour laquelle il ravit les familles et les couples en quête de calme.

Le 18e et le 20e arrondissement sont également très convoités. Même si le prix du mètre carré a enregistré une hausse, il reste abordable.

La petite couronne de Paris

Dans le cadre du programme du Grand Paris Express, cette banlieue ne cesse d’attirer des investisseurs locatifs. Certains d’entre eux n’hésitent pas à acquérir des biens dans les environs (Saint-Ouen, Clichy, Montreuil ...).