Tout comprendre sur la loi Pinel

Le dispositif Pinel permet aux propriétaires d'un logement de bénéficier d'une réduction d'impôts en cas d'ouverture de ce bien immobilier à la location, pour une durée déterminée.

Les objectifs de la loi Pinel pour l'investissement locatif

Acheter pour louer n'est pas forcément le projet de tous les particuliers, surtout si l'habitat concerné est neuf. C'est en cela que la loi Pinel, succédant à la loi Duflot, intervient. Elle a été mise en place afin d’inciter l'investissement et de favoriser l'installation d'habitants dans des programmes immobiliers récents, de moins de 5 ans par définition légale. À ce titre, elle vise également à soutenir indirectement le secteur de la construction. Les logements concernés par la loi Pinel connaissent toutefois un fort déclin en raison de la hausse spectaculaire des taux de crédit immobilier. Seulement 3 800 ventes ont été enregistrées au dernier trimestre 2023, contre près de 14 000 deux ans plus tôt.

Les avantages fiscaux offerts par la loi Pinel

Le principal attrait de la loi Pinel est de permettre aux particuliers de déduire de leurs impôts un certain pourcentage de la valeur du bien immobilier. En échange, le propriétaire s’engage à mettre le bien en location. L'abattement fiscal varie selon la durée de cette ouverture, qui peut être de 6, 9 ou 12 ans. Dans ses conditions initiales, la défiscalisation en loi Pinel atteignait respectivement 15, 18 ou 21 %, taux valables jusqu'en 2022. 

Bien que le dispositif ait été prolongé, il a néanmoins connu une réforme. S'il permet toujours une défiscalisation, cette dernière est moins importante. Elle est passée en 2023 à 10,5, 15 et 17,5 %, puis à 9, 12 et 14 % en 2024. Ces avantages sont appelés à disparaître l'année prochaine.

Le dispositif Pinel Plus est quant à lui similaire au format 2022, en introduisant cependant quelques critères supplémentaires. Le zonage est réduit aux espaces A bis, A et B1, et une surface minimale est requise, de même qu'un emplacement à l'intérieur d'un quartier prioritaire de la politique de la ville.

Le dispositif Pinel fixe les loyers maximaux en fonction des espaces géographiques délimités, de la manière suivante :

• 18,25 € / m² en zone A bis ;
• 13,56 € / m² en zone A ;
• 10,93 € /m² en zone B1 ;
• 9,50 € /m² en zone B2 et C.

Par exemple, à Paris, qui se situe en A bis, comme 75 autres communes d'Île-de-France, un bien de 50 m² ne pourra pas être loué à plus de 912,5 €. À Lille, Lyon ou Marseille, en zone A, pour la même surface d'habitat, le loyer sera plafonné à 678 €.

Des plafonds de ressources des locataires entrent aussi en compte. Le dispositif Pinel veille à ce que les personnes amenées à louer un logement soient prioritairement des foyers modestes. À titre indicatif, il faut savoir que les revenus maximums autorisés sont de :

• 41 855 € en zones A bis et A, 34 155 € en Zone B1 et 30 704 € en Zones B2 et C, pour une personne seule ; 
• 62 555 € en zones A bis et A, 45 558 € en Zone B1 et 41 001 € en Zones B2 et C, pour un couple ;
•  82 002 € en zone A bis, 75 194 en Zone A, 54 785 € en Zone B1 et 49 307 € en Zones B2 et C, pour un couple avec un enfant. 

Vous pouvez retrouver davantage d'informations sur un site officiel tel que Loi-Pinel.fr.

Les étapes à suivre pour bénéficier de la défiscalisation

Pour acheter un bien immobilier en Pinel, il vous faut d'abord disposer de fonds suffisants. Souscrire à un crédit immobilier est une étape quasi-incontournable, mais s'avère plus difficile avec le durcissement des conditions d'emprunt. Il vous faudra présenter des garanties de solvabilité et demeurer en dessous des 35 % d'endettement. Le logement que vous visez doit avoir au moins un label de qualité énergétique et environnementale, s'il s'agit d'une construction achevée. L'appel de fonds ne sera débloqué qu'après signature du contrat de vente chez le notaire et le règlement des frais d'acquisition (souvent 2 à 3 % du prix de vente). Une fois les procédures de vente, d'acquisition et la mise en location achevées, la déduction d'impôts n'arrive pas automatiquement. Le ou la propriétaire doit la signaler dans sa déclaration d'impôts transmise à l’administration fiscale.

Les types de biens immobiliers éligibles à la loi Pinel

Pour pouvoir prétendre à bénéficier du dispositif, le propriétaire doit désormais détenir un appartement situé dans un bâtiment d'habitat collectif, d'après les termes légaux de l'article 161 de la loi de Finances pour 2020. Certains biens anciens ayant été largement rénovés peuvent être considérés comme neufs. Il peut s'agir également d'une vente en l'état futur d'achèvement, ou VEFA. Le bien doit être situé dans une des zones géographiques marquée par une tension immobilière importante, à l'exemple des grandes villes, et présenter des garanties de performance énergétique. Ce dernier critère doit permettre au logement d'être labellisé BBC 2005, RT 2012, ou RE 2020.