Les intérêts intercalaires dans le cadre d’un achat en VEFA

Juliette Cadot 23 fév 2024
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Rome ne s’est pas faite en un jour, votre futur logement en VEFA non plus. Alors pour ne pas avoir à commencer le remboursement de l’intégralité d’une habitation qui n’est pas encore sortie de terre, les intérêts intercalaires prennent tout leur sens.

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Un achat en VEFA étant l'achat d'un bien qui n'existe pas encore, le financement est particulier. ©Getty
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La VEFA : à achat particulier, financement particulier

Lorsque vous achetez un logement en vente en l’état futur d’achèvement, vous achetez généralement sur plan. Pour autant, le constructeur a besoin de s’assurer de votre solvabilité pour mener à bien le projet d’acquisition, et dans la majorité des cas, cela nécessite un emprunt à un organisme de crédit immobilier. 

Le montant emprunté recouvre généralement tout ou partie de la somme totale estimée du bien (une fois que la construction de celui-ci sera achevée).

Pourtant, les achats en VEFA ne se financent pas en une seule fois, mais par paliers, au gré des « appels de fonds » lancés par le constructeur. 

Ces appels de fonds arrivent à des étapes clés de travaux, et chacune correspond à un pourcentage de versement par rapport au prix final : 

  • Versement de réservation du bien : 5 %.
  • Achèvement des fondations : 35 % du prix total du bien.
  • Mise hors d’eau (murs, toiture, charpente) : 70 % du prix total du bien.
  • Achèvement des travaux : 95 % du prix total du bien 
  • Visite de livraison : 100 % du prix du bien... Sauf si vous émettez des réserves, ce qui diffère le versement des 5 % restants à la fin des travaux de réparation.

Ces appels de fonds sont demandés non pas à vous mais à votre organisme de crédit. De votre côté, vous rembourserez cet emprunt mensuellement, au taux que vous avez obtenu.

Les intérêts intercalaires, mais pour quoi faire ?

Pour aller de pair avec ce financement d'acomptes distincts, les organismes de crédit ont recours aux intérêts intercalaires. 

Concrètement, en cas d’achat d’une habitation déjà construite, vous empruntez et recevez la somme en une fois, et commencez à rembourser votre emprunt et ses intérêts directement. 

Dans le cas d’un achat en VEFA, les intérêts intercalaires permettent un déblocage progressif de la somme empruntée, suivant les étapes listées dans le paragraphe plus haut. Par ailleurs, vous ne commencerez à rembourser la totalité de l’emprunt qu’une fois les clés de votre logement en main, soit après la visite de livraison.

Néanmoins, entre le moment où vous souscrivez au crédit et le début de son remboursement, vous devrez malgré tout vous acquitter de frais (liés au déblocage progressif des fonds et au remboursement des premiers intérêts) : ce sont les intérêts intercalaires. 

Bien qu’ils aient un coût, ces intérêts et ce type de remboursement de prêt permettent de ne pas engager de frais supplémentaires en commençant un remboursement de crédit immédiat. Cela peut-être intéressant si vous comptez faire un investissement locatif : l’écart de temps entre les loyers perçus pour aider au remboursement et le début effectif de celui-ci est réduit.

Cela peut aussi avoir un intérêt si vous comptez habiter votre futur bien acheté en VEFA alors que vous êtes locataire : vous vous épargnez une sorte de “double loyer”. 

En plus de ces intérêts intercalaires, il faudra également vous acquitter des sommes dues à votre assurance emprunteur, et cela dès le début de l’emprunt.

Comment calculer les intérêts intercalaires, et sont-ils obligatoires ?

Évidemment, le prix des intérêts intercalaires n’est pas uniforme. Il dépendra du taux d’emprunt pratiqué par votre organisme de crédit, de la somme empruntée et du moment où vous commencerez le remboursement. 

Si vous souhaitez procéder au calcul du montant des intérêts intercalaires, la formule est la suivante : 

(Montant du crédit débloqué x Taux du prêt immobilier) / Durée en mois de la construction. 

Notez que ces frais étant liés au déblocage par pallier de la somme totale, vous ne pourrez pas les éviter. Cependant, vous pouvez demander une franchise totale. Si votre organisme créditeur accepte, vos intérêts intercalaires seront intégrés dans le remboursement de votre crédit. Cela vous permettra donc de ne rien débourser avant la remise des clés. 

Vous pouvez aussi opter pour un remboursement direct du prêt, sans le différer à la fin de la construction.

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