Immobilier locatif : le LLI est-il le nouveau Pinel ?

Le dispositif d’incitation fiscale Pinel, qui a été un pilier de l’investissement locatif en France pendant 10 ans, a pris fin le 31 décembre 2024. Malgré sa popularité, le dispositif Pinel a été critiqué pour son coût élevé pour les finances publiques et son efficacité limitée dans certaines zones de l’Hexagone.

La suppression de ce dispositif, qui permettait de bénéficier de réductions d’impôts pouvant atteindre 21 % du prix d’achat d’un logement neuf, en contrepartie d’un engagement à louer sur 6,9 ou 12 ans, a toutefois été perçue comme un coup dur pour de nombreux investisseurs, d’autant plus qu’il n’a pas de remplaçant… Du moins officiellement.

En effet, il existe en réalité des solutions alternatives pour réduire ses impôts en investissant dans la pierre. Nous pouvons évoquer la loi Denormandie, similaire à Pinel mais concernant l’investissement locatif dans un logement à rénover dans certaines zones, le LMNP, la loi Malraux… ou encore le LLI (logement locatif intermédiaire). Créé en 2014 et initialement réservé aux institutionnels (bailleurs sociaux, compagnies d’assurance, etc.), le LLI est accessible aux particuliers depuis 2024.

Le LLI, ou logement locatif intermédiaire, est un dispositif créé 2014 pour répondre au besoin de logement des classes moyennes, ne pouvant prétendre à un logement du parc HLM et rencontrant des difficultés à se loger dans le parc privé.

L’objectif principal du dispositif est de créer des logements abordables dans les zones tendues (A, A bis et B1). Accessible aux particuliers souhaitant investir dans le neuf depuis 2024, le LLI a de nombreux atouts pour les investisseurs, lui valant parfois le surnom de « nouveau Pinel ». Comme avec Pinel, les ressources des locataires et les loyers sont plafonnés, garantissant une accessibilité pour les classes moyennes.

L’investissement en LLI permet aux investisseurs de bénéficier d’un prix d’achat inférieur au prix du marché grâce notamment à une TVA réduite à 10 %, au lieu de 20 %. Le LLI leur donne accès à un avantage fiscal sous la forme d’un crédit d’impôt sur la taxe foncière, pendant 20 ans maximum. Un atout loin d’être négligeable dans la mesure où la taxe foncière augmente sensiblement ces dernières années.

Réservé aux zones tendues, où la demande locative est forte, le LLI assure aux investisseurs l’absence de longues périodes de vacance locative, sécurisant ainsi leur investissement.

Si le LLI est un dispositif attractif, certaines conditions doivent être respectées pour en bénéficier. En plus de devoir investir en zone A bis, A ou B1 et respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire, le bien doit être loué pendant une durée minimale de 15 ans. Le logement neuf doit être mis en location à titre de résidence principale. Le non-respect de l’une de ces conditions peut remettre en cause de l’avantage fiscal octroyé.

L’investisseur doit également acquérir le logement neuf via une personne morale. L’investisseur particulier ne peut pas acheter en nom propre et doit créer une SCI (société civile immobilière), peu importe son régime fiscal : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). C’est donc la SCI qui souscrit le prêt immobilier et devient propriétaire. Bien que peu contraignante, la création d’une telle société peut constituer un frein pour certains investisseurs.

Pour faciliter l’accès au dispositif LLI pour les particuliers, certains promoteurs immobiliers proposent de prendre en charge les démarches administratives et les coûts associés à la création de la SCI.