La déclaration des revenus fonciers est une étape cruciale pour les propriétaires bailleurs. Une gestion efficace permet non seulement de respecter les obligations fiscales, mais aussi de réduire significativement l'imposition. Voici neuf conseils pratiques pour optimiser votre déclaration et tirer le meilleur parti des dispositifs fiscaux en vigueur.
Choisissez le régime fiscal adapté à votre situation
Deux régimes fiscaux s'offrent à vous : le régime micro-foncier et le régime réel. Le régime micro-foncier s'applique automatiquement, si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €, et vous offre un abattement forfaitaire de 30 %. Cependant, si vos charges déductibles dépassent cet abattement, opter pour le régime réel peut s'avérer plus avantageux, car il permet de déduire l'ensemble des charges réelles engagées et il peut réduire le montant imposable de façon très significative.
Profitez du déficit foncier pour réduire votre imposition
Lorsque vos charges déductibles excèdent vos revenus fonciers, vous obtenez alors un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, réduisant ainsi votre base imposable. L'excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Là encore, faites des calculs en amont pour savoir si le régime réel est le plus avantageux et s'il peut vous permettre de créer un déficit foncier.
Déduisez les charges et travaux éligibles
Toujours sous le régime réel, de nombreuses charges sont déductibles : intérêts d'emprunt, frais de gestion, primes d'assurance, taxes foncières, et surtout, les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration du logement que vous mettez en location. Il est essentiel de conserver toutes les factures et justificatifs pour bénéficier de ces déductions : en cas de contrôle fiscal, des justificatifs vous seront demandés !
Utilisez les dispositifs de défiscalisation immobilière
Des dispositifs tels que la loi Pinel, la loi Malraux ou le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offrent des avantages fiscaux significatifs. Par exemple, la loi Pinel permet une réduction d'impôt en contrepartie d'un engagement de location sur une durée déterminée, tandis que le LMNP offre des abattements ou la possibilité d'amortir le bien immobilier. La loi Malraux s’adresse en revanche aux propriétaires d’immeubles anciens faisant l’objet d’une restauration d’ampleur. Elle leur offre des avantages fiscaux en contrepartie de la rénovation, de la protection et de la conservation du patrimoine architectural.
Optez pour la location meublée sous le statut LMNP
La location meublée sous le statut LMNP permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus (régime micro-BIC) ou de déduire les charges réelles et d'amortir le bien (régime réel). Ce statut est accessible, si les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou 50 % des revenus globaux du foyer. Il devrait devenir le statut le plus avantageux, car les projets de loi en cours visent à désavantager la location saisonnière de type Airbnb afin de remettre sur le marché des locations à l’année louées en tant que résidences principales.
La location de courte durée va être de plus en plus désavantagée fiscalement. Pensez à faire le point avec un expert fiscaliste pour évaluer l’éventuel bénéfice de changer ou non de type de location.
Envisagez l'investissement via une SCI
La société civile immobilière (SCI) permet une gestion collective du patrimoine immobilier. Elle offre une flexibilité fiscale, notamment en choisissant entre l'imposition sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS). Chaque option présente des avantages spécifiques, en fonction de votre situation patrimoniale et fiscale.
Respectez les délais et obligations déclaratives
Il est impératif de déclarer vos revenus fonciers dans les délais impartis pour éviter des pénalités. Selon votre régime fiscal, vous devrez remplir le formulaire 2042 (micro-foncier) ou le formulaire 2044 (régime réel). Une déclaration précise et complète garantit le respect de vos obligations fiscales. Notez que, comme tous les contribuables, vous avez droit à l’erreur, mais une déclaration correctement établie dès le départ vous épargnera du temps et des justificatifs ultérieurement.
Se tenir informé des évolutions législatives
La fiscalité immobilière évolue régulièrement, et même si chaque contribuable a droit à l’erreur, le principe qui prédomine est celui selon lequel « nul n’est censé ignorer la loi ». Il est donc essentiel de vous tenir informé des modifications législatives et réglementaires relatives à votre situation pour adapter votre stratégie fiscale en conséquence et adapter les nouvelles obligations qui s’appliqueront éventuellement. Des sites spécialisés et des professionnels du secteur peuvent vous accompagner dans cette veille et vous tenir informé, le cas échéant.
Faire appel à un professionnel pour optimiser votre déclaration
Un expert-comptable, un conseiller fiscal spécialisé en immobilier ou un avocat fiscaliste peut vous aider à optimiser votre déclaration de revenus fonciers, qui s’avère parfois particulièrement complexe selon les situations. Il pourra vous conseiller sur le choix du régime fiscal, l'identification des charges déductibles et la mise en place des dispositifs de défiscalisation adaptés à votre situation.
Vous avez également la possibilité de déléguer la déclaration de vos revenus fonciers à un professionnel, si vous craignez de commettre des erreurs ou de ne pas réussir à optimiser la déclaration.
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