Comment acheter un logement social avec le Prêt Locatif Social (PLS) ?

Mis en place par les pouvoirs publics, le Prêt Locatif Social (PLS) vise à développer l’offre de logements locatifs sociaux, notamment dans les zones où la demande est forte (zones tendues). Il s’adresse aux bailleurs sociaux, mais aussi aux investisseurs particuliers souhaitant acheter ou faire construire un bien destiné à la location sociale. 

Les logements neufs ou anciens financés par un PLS sont destinés à des ménages dont les revenus dépassent les plafonds du parc HLM classique, tout en restant insuffisants pour accéder au marché locatif privé dans de bonnes conditions.

Pour être éligible au Prêt Locatif Social, le bailleur doit respecter plusieurs critères liés au logement, à la location et aux locataires :

• Le logement doit être loué vide et constituer la résidence principale du locataire.
• Une convention APL doit être signée avec l’État.
• Le bailleur doit respecter des plafonds de loyers fixés réglementairement.
• Les locataires doivent satisfaire à des conditions de ressources.
• La durée de location encadrée est déterminée par la convention – généralement entre 15 et 40 ans.

Dans le neuf ou l'ancien, le PLS peut financer plusieurs types d’opérations immobilières destinées à créer ou améliorer des logements locatifs sociaux :

• L’acquisition ou la construction de logements destinés à la location.
• Les travaux d’amélioration associés à ces logements.
• La réalisation de dépendances, comme des garages, jardins, annexes ou locaux collectifs.
• L’acquisition de locaux non destinés à l’habitation, lorsqu’ils sont voués à être transformés en logements.
• Les achats en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Le dispositif est accessible sur l’ensemble du territoire hexagonal, sauf dans certains cas d’exclusion prévus par le Code de la construction et de l’habitation, notamment pour les communes concernées par des arrêtés spécifiques.

Le PLS présente plusieurs atouts pour les investisseurs particuliers, à commencer par un taux d’intérêt encadré. En effet, le taux du PLS est indexé sur celui du Livret A, ce qui peut offrir des conditions de financement attractives. De plus, la durée de remboursement du PLS est longue : le prêt peut s’étendre jusqu’à 40 ans, selon la convention conclue. 

L’investisseur bénéficie également d’une TVA réduite. Le taux applicable est de 10 %, voire 5,5 % dans le cadre d’un achat neuf en VEFA ou pour les opérations de transformation de locaux à usages divers en locaux à usage d’habitation. 

Les logements bénéficient également d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée significative, jusqu’à 30 ans, à compter de l’année suivant l’achèvement du logement.

Le PLS peut être accordé à une personne physique ou morale, à condition de respecter les règles du dispositif. Le bailleur doit notamment obtenir un agrément auprès des services compétents de l’État et apporter au moins 10 % du coût de l’opération. 

Le prêt doit quant à lui représenter au minimum 50 % du prix de revient de l'opération (déduction faite des subventions) et peut couvrir la totalité de celle-ci. Ainsi, il peut être employé comme prêt unique ou comme prêt principal additionné d’un prêt complémentaire. 

Pour solliciter un Prêt Locatif Social, l’investisseur doit se rapprocher d’un établissement habilité à distribuer ce type de financement. Le PLS est distribué par la Caisse des dépôts et consignations ainsi que par les établissements de crédit ayant signé une convention avec elle. Les conditions de taux sont encadrées et révisables. 

Le dossier doit présenter l’opération envisagée, le plan de financement, les caractéristiques du logement et les engagements de location. Il est recommandé de comparer les offres des établissements, car certains éléments peuvent varier : garanties demandées, modalités de remboursement, durée du prêt ou articulation avec un prêt immobilier complémentaire.