La nue-propriété est un concept encore flou pour beaucoup, qui mérite d’être éclairci dans la mesure où ce type d’investissement vous permet d’acheter un logement moins cher, avec une réduction du prix pouvant aller jusqu’à 40 % en moyenne.
La nue-propriété d’un logement neuf : quésako ?
La nue-propriété est un concept encore récent, puisque son apparition date des années 2000, ce qui explique qu’elle ne s’est pas encore totalement démocratisée. Concrètement, la nue-propriété implique qu’en achetant un bien, vous ne serez alors propriétaire que des murs du logement. Cela signifie que vous ne pouvez pas occuper les lieux, les utiliser ou encore les louer : seul l’usufruitier est en mesure de réaliser ces actions. Dans le cadre de la nue-propriété, le droit de propriété fait donc l’objet d’un démembrement, puisque l’on a d’un côté le nu-propriétaire, et de l’autre, l’usufruiter. En revanche, ce démembrement du droit de propriété est temporaire, dans la mesure où le transfert de la propriété pleine et entière au nu-propriétaire se produit après une durée spécifique. Cette durée peut être indiquée dans l’acte notarié (ça peut être pour 10 ou 15 ans par exemple), ou alors il peut être prévu que le démembrement de propriété prendra fin avec le décès de l’usufruitier : on parle alors d’un viager.
Bon à savoir
Si vous achetez en nue-propriété, ne vous précipitez pas, et vérifiez que la valeur estimée du bien immobilier neuf n’est pas surévaluée.
Acheter un logement neuf en nue-propriété : une économie de 30 à 40 %
Dans le cadre de l’achat d’un logement neuf, le principal avantage de l’achat en nue-propriété est l’économie importante réalisée au moment de l’achat : de l’ordre de 30 à 40 % en moyenne. C’est compréhensible, dans la mesure où vous achetez un bien dont vous ne pourrez pas profiter pendant plusieurs années. Si vous décidez d’acheter un logement neuf en nue-propriété, qui est mis en location, vous pouvez par exemple rester nu-propriétaire pour une durée de 15 ans. Comme vous êtes nu-propriétaire, vous ne pouvez pas percevoir directement les loyers versés par le locataire, c’est un usufruitier qui les perçoit. Mais en contrepartie, vous percevez en quelque sorte l’équivalent des revenus qui pourraient être générés sur cette période, sous forme d’une réduction du prix d’acquisition non négligeable.
Nue-propriété : la fiscalité peut être très avantageuse
Dans le cadre de la nue-propriété, vous pouvez bénéficier d’une optimisation fiscale, puisque vous pouvez déduire les intérêts du prêt de vos revenus fonciers, si vous en avez souscrit un. Mais pour que cet investissement soit profitable, deux conditions doivent être remplies :
- En tant que nu-propriétaire, vous devez déjà disposer de revenus fonciers par ailleurs, à savoir un autre bien immobilier mis en location, ou des parts de SCPI.
- L’usufruitier doit mettre le logement neuf en location pendant toute la durée du démembrement du droit de propriété.
Vous l’aurez compris, vous devez être vigilant(e) quant aux intentions de l’usufruitier, car vous ne pouvez le contraindre à mettre le logement neuf en location s’il ne le souhaite pas. Pour limiter ce risque, privilégiez un logement neuf vendu par votre futur usufruitier, qui soit déjà en location. Certaines sociétés proposent d’ailleurs ce type d’investissement, mais le mieux reste de consulter un notaire afin de recueillir son avis.
À qui s’adresse l’achat d’un logement neuf en nue-propriété ?
Certains programmes immobiliers sont spécialisés dans la vente de biens neufs en nue-propriété. Mais pour être avantageuse, cette opération s’adresse finalement à des profils d’investisseurs spécifiques. Elle est en effet déconseillée à ceux qui souhaitent une entrée d’argent immédiate pour compenser le montant d’investissement, puisque seul l’usufruitier peut louer le logement et vous ne pouvez aucunement prétendre à une part des revenus fonciers générés pendant le démembrement du droit de propriété. Cet investissement est donc à conseiller aux investisseurs disposant déjà d’un patrimoine confortable, qui leur permet d’absorber cette charge supplémentaire jusqu’à la fin de l’usufruit. Idéalement, il est donc préférable d’être déjà propriétaire de votre résidence principale, et d’envisager de déménager au moment de votre départ à la retraite. Si vous achetez un bien en nue-propriété en amont, vous allez alors réaliser des économies importantes et si vous abandonnez votre projet de déménagement, vous pourrez mettre en location le bien que vous avez acheté pour bénéficier d’un complément de revenu ou encore le revendre avec une belle plus-value.
Bon à savoir
Si vous souhaitez transmettre votre patrimoine, la donation se fait sur la valeur de la nue-propriété.
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