VEFA : quelles conditions suspensives peuvent être intégrées dans le contrat de réservation ?

Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

L’article 1304 du Code Civil dispose qu’une « condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple ». Pour l’expliquer plus simplement, cela désigne une clause, qui va induire que le contrat auquel elle appartient va dépendre d’une condition particulière pour exister, ou être caduc. Il va donc dépendre d’un évènement futur et incertain, qui, s’il a bien lieu, va le rendre valide et au contraire, si cette condition suspensive ne se réalise pas, le contrat sera nul.

Contrat de réservation : ajoutez des conditions suspensives !

Lors d’un achat en VEFA, la mise en place de conditions suspensives dans le contrat de réservation (ou « avant-contrat ») vous permet de vous protéger et de pouvoir finalement ne pas acheter, dans différents cas.

Le délai de rétractation 

Classique, mais très utile, n’oubliez pas que pour tout achat, vous pouvez bénéficier d’un délai de rétraction, y compris lors d’un achat de logement en VEFA. Dans l’avant-contrat, et pour que celui-ci soit légal, il devra bien comporter la mention que l’acquéreur pourra bénéficier d’un délai de 10 jours pour se rétracter, et ce, sans justification. Le dépôt de garantie vous sera ensuite intégralement restitué. 

La condition suspensive inhérente à l’obtention d’un crédit bancaire

Si vous, acquéreur, avez besoin d’un prêt immobilier pour votre projet d’achat de logement en VEFA, vous pouvez ajouter dans le contrat de réservation dudit logement une condition suspensive qui stipule que si vous n’arrivez pas à obtenir ce prêt, vous pourrez vous rétracter de la vente immobilière, et récupérer votre dépôt de garantie et ce, même si le délai de rétractation est dépassé. La condition suspensive devra mentionner le montant que vous allez emprunter, la durée du prêt et le taux maximal accepté pour financer le prêt. Notez que si la banque, par exemple, vous impose finalement un taux à 1,90 % alors que vous aviez convenu au préalable d’un prêt à 1,70 %, vous pouvez faire valoir la clause suspensive pour vous rétracter. Mais attention, cela ne se basera pas uniquement sur votre bonne foi. En effet, pour appliquer cette condition suspensive et annuler votre achat, vous devrez non seulement avoir l’accord préalable du vendeur sur l’intégration de cette clause dans le contrat de réservation, mais également prouver que vous avez bien essuyé un refus côté bancaire, notamment avec une lettre de refus de l’organisme concerné à l’appui.

Faites-vous aider par votre notaire pour la rédaction de cette condition suspensive, qui a ses subtilités.

Pensez à la servitude terrain et les hypothèques

Outre le délai de rétractation et l'obtention éventuelle d'un financement pour votre achat dans l'immobilier neuf, les avant-contrats prévoient souvent les conditions suspensives suivantes :

Une servitude sur le terrain non mentionnée

Dans de rares cas, certains logements neufs peuvent être construits ou en cours de construction sur des terrains présentant des servitudes sans que vous le sachiez. Il peut vous être utile d’inscrire dans le contrat de réservation que, si tel est le cas, vous pouvez annuler la vente en faisant valoir cette condition suspensive.

Le cas des hypothèques

Une autre condition suspensive qui peut être intégrée, mais qui, cette fois, bénéficie au vendeur, c’est celle inhérente aux hypothèques. Si l’acquéreur a contracté une ou plusieurs hypothèques pour une valeur supérieure au bien, la vente sera annulée, sauf si celui-ci peut combler les frais compris entre le prix de vente, le montant des inscriptions hypothécaires et les frais de mainlevée. N’oubliez pas qu’un contrat de réservation n’est valable que jusqu’à la signature du contrat de vente. Une fois que ce dernier est signé, le premier est caduc.