Depuis plusieurs années, le marché du logement neuf est en crise. La baisse significative de réservations pour des achats en VEFA est révélatrice de ce phénomène depuis 2022. Une tendance qui ne risque pas de s’inverser avec la disparition du dispositif Pinel au 1er janvier 2025. Des solutions émergent pour continuer à vendre des logements neufs. Décryptage.
Une crise qui perdure
2025 marque une entrée dans la troisième année de crise pour le secteur de l’immobilier neuf. Et l’état des lieux établi en 2024 ne laisse guère apparaître de lumière au fond du tunnel pour cette activité pourtant prospère depuis des années.
En 2023, plus de 120 entreprises de promotion immobilière ont été placées en redressement judiciaire. Cette même année, les réservations de logements neufs ont reculé de 30 % (après un premier recul de 18 % en 2022). Un bilan peu encourageant, nourri par plusieurs facteurs réglementaires et économiques.
D’un point de vue réglementaire, les autorisations de construire sont de plus en difficiles à obtenir. En particulier dans certaines zones ou régions. Entre 2023 et 2024, les autorisations de construire ont diminué de 17,7 % en un an. Une tendance qui n’a cessé de s’accentuer les mois suivants. En novembre dernier, on a constaté une diminution supplémentaire de 5,7 % par rapport au mois précédent.
La diminution du pouvoir d’achat des ménages et donc de la demande de logements neufs est également à l’origine de cette crise. En 2022, les réservations de logements neufs ont chuté de près de 14 % par rapport à 2021. Les primo-accédants, habituellement parmi les futurs acquéreurs, manquent au rendez-vous. L’environnement économique ambiant n’a depuis pas aidé à renverser la vapeur.
Les facteurs liés à cette crise
La hausse des taux d’intérêt amorcée depuis 2022 a nécessairement eu son rôle à jouer. À ce moment-là, les taux dépassaient les 4 %. Beaucoup de ménages français ont vu leur capacité d’emprunt baisser, surtout les primo-accédants. Les taux accrus ont aussi freiné les projets d’investissements locatifs.
En parallèle à la hausse des taux d’emprunt, l’inflation et la hausse des matières premières se sont installées. Les matériaux indispensables à la construction, comme le bois, l’acier et le béton, ont vu leurs prix exploser. Par réaction en chaîne, les prix élevés ont pesé sur les marges des promoteurs qui ont dû augmenter le prix pour les acquéreurs. Un cercle vicieux.
Les différents paramètres ont mené à une crise de confiance des acheteurs vis-à-vis des entreprises de promotion. Entre retard de livraison et faillites des promoteurs, la méfiance s’est installée envers les achats en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement).
Les ménages préfèrent se rassurer et s’orientent davantage vers des produits neufs finis ou l’ancien (un marché qui, malgré la conjoncture, continue de prospérer).
Quelles solutions pour surmonter la crise du neuf ?
Pour faire face à cette situation, les promoteurs doivent faire preuve d’innovation pour rester attractifs auprès des acheteurs. L’objectif premier consiste notamment à réduire les coûts ainsi que les délais de fabrication.
Pour cela, les entreprises visent à employer de nouveaux matériaux innovants dans leurs constructions. On peut d’ores et déjà voir sur les nouveaux chantiers de la toile béton, des matériaux biosourcés et recyclés, etc. Mais aussi de nouvelles techniques : impression 3D, éco-conception, conception modulaire, construction hors-site, etc. Autant de changements qui tendent à leur objectif premier.
Ces réponses sont aussi un moyen de proposer des bâtiments novateurs, aux dernières normes environnementales et de performance énergétique. De quoi concurrencer le marché de l’ancien.
Pour autant, cette stratégie intéressante semble ne pas pouvoir endiguer la crise de confiance qui subsiste pour les consommateurs. Certains grands dirigeants de groupes immobiliers (comme Sébastien Bourbon, directeur de l’OSAI interrogé par le Journal de l’Agence), émettent une idée : arrêter de vendre en VEFA et s’orienter vers des biens neufs achevés.
Les promoteurs proposeraient donc des biens achevés ou presque, des logements disponibles et déjà construits. Un moyen a priori prospère pour relancer la confiance perdue des acquéreurs. Encore minoritaire, cette pratique représente 4 % de la vente de biens neufs en France en 2024. Mais elle reste mal perçue par les professionnels de la promotion.
Cette solution n’est pas entièrement idéale, car elle suppose que le promoteur ait les ressources financières nécessaires pour mener à bien le chantier avant toute mise sur le marché.
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