La crise de l'immobilier neuf bat actuellement son plein. Quels en sont les causes, les conséquences et les chiffres à retenir ? On fait le point sur toutes les infos à savoir et les astuces pour tout de même investir.
Les principaux chiffres de la crise du marché de l’immobilier en 2024
En 2023, les ventes de logements neufs aux particuliers ont chuté à 123 000. Cela correspond à environ la moitié de ce qui a été constaté sur la période 2007-2023 d'après les chiffres de Pôle Habitat FFB.
Certaines régions présentent même une diminution plus importante en une année : Auvergne-Rhône-Alpes, Grand Est et Bourgogne-Franche-Comté ont enregistré une chute qui dépasse les 40 %.
La crise touche tous les domaines du neuf. Les ventes de maisons individuelles ont chuté de 37 600 quand, dans le même temps, les ventes en promotion ont enregistré un effondrement de 38 650 : cela fait un total de 76 250 ventes de logements de moins en un an. Autre chiffre significatif, le taux d'annulation des ventes aux particuliers a atteint 27,1 % au 4e trimestre 2023.
Les causes de la crise du marché de l'immobilier
La crise immobilière dans le neuf est indéniable, mais quelles sont ses causes principales ?
La hausse du prix des matières premières
D'après l'Insee, le coût de construction immobilière a augmenté de 20 % depuis 2020. Plusieurs facteurs sont à prendre en compte pour expliquer cette situation. Le facteur principal est l'inflation due au déclenchement de la guerre en Ukraine et aux ruptures des chaînes de production post-crise sanitaire. Résultat, les prix des matières premières ont monté en flèche.
Les obligations légales liées aux exigences environnementales sont une autre raison de cette hausse des coûts. La loi Climat Résilience et la RE 2020 pour la construction neuve intègrent nombre de contraintes qui augmentent les coûts de construction.
L'augmentation des taux d'emprunt immobilier
En 18 mois, les taux d’emprunt ont augmenté significativement. Après une période de plusieurs mois à 1 %, les taux sont remontés à 4 %. La capacité d'achat des candidats à la propriété a ainsi baissé de 30 %. Une chute de pouvoir d'achat qui a rendu impossible, pour de nombreux particuliers, l'acquisition d'un bien neuf. La hausse des taux a également eu pour conséquence de rendre les établissements bancaires plus frileux dans l'octroi des prêts. Ils privilégient les dossiers avec beaucoup d'apport et acceptent les profils « investisseur immobilier » au cas par cas.
Dans le cadre de la loi Climat et résilience de 2021, l'État a mis en place l'objectif zéro artificialisation nette (ZAN). Le but ? Lutter contre l'artificialisation des sols et l'étalement urbain en périphérie des villes. Si c'est un bon point pour l'environnement, cela nuit aux projets de promotion immobilière. De moins en moins de promoteurs se voient accorder des permis de construire.
Les conséquences de la crise du logement dans le neuf
Les conséquences de cette crise du logement neuf vont au-delà d'une baisse d'accession à la propriété. En 2023, plus de 120 promoteurs immobiliers ont été placés en redressement judiciaire. C'est deux fois plus qu’il y a deux ans.
Par ailleurs, le taux d’annulation des ventes aux particuliers se trouve à 27,1 % au 4e trimestre 2023. Encore une fois, on multiplie par deux ce taux par rapport à la période de 7 ans qui a précédé. Cela a pour conséquence d'augmenter le stock de logements neufs de 14,5 %.
Comment va évoluer la crise immobilière du neuf ?
Le prix de l'immobilier neuf a connu une légère baisse entre novembre 2023 et mars 2024, notamment dans 4 grandes villes (Toulouse, Nantes, Strasbourg et Bordeaux).
Le contexte redevient favorable aux acheteurs qui ont l'opportunité de bénéficier d'offres supplémentaires et de remises commerciales lors de leur achat. Dans le même temps, les banques recommencent, timidement, à prêter aux investisseurs immobiliers.
Comment tirer parti de la crise de l'immobilier neuf ?
Si vous souhaitez investir dans l'immobilier en cette période de crise, voici nos conseils. Tout d'abord, vous devez miser sur l'apport. Dans un temps normal, 10 % d'apport est suffisant. Cependant, essayer de réunir 15 à 20 %, voire plus, augmentera vos chances d'obtenir un prêt immobilier.
Par ailleurs, il faudra tenter de négocier le prix d'achat du bien. Les prix sont en baisse un peu partout en France, alors, avant de signer, vous devez bien vous renseigner sur le prix du m2 de la zone. On vous suggère également de fixer votre attention sur les biens qui sont en vente depuis plusieurs mois sans trouver preneur. Ce sont de bons candidats à la négociation. Même en temps de crise, l'immobilier offre des opportunités à ne surtout pas négliger.
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