Dispositif Pinel : petite ou grande surface ?

Dispositif Pinel : petite ou grande surface ?
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Compte tenu du coefficient multiplicateur au plafond de loyer mis en place par le dispositif Pinel, la petite surface se loue plus cher qu’une grande. Mais le turn- over des studios peut obérer sa rentabilité.

Le dispositif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt qui varie selon la durée de location. Mais la réduction d’impôt ne doit pas obérer la nature de l’investissement qui reste un placement dans la pierre et qui tient compte d’une réalité d’un marché et de ses besoins locatifs. Sans oublier que dans le dispositif Pinel, un coefficient multiplicateur entre en jeu.

Calcul du loyer d’un logement acquis avec le dispositif Pinel

Ce calcul s’effectue en deux temps :

1 - La prise en compte d’un plafond de loyer fixé en fonction de 4 zones :

  1. 16,72 €/m² en zone A bis pour Paris et 29 communes attenantes.
  2. 12,42 €/m² en zone A pour le reste de l’agglomération parisienne, la Côte d’azur et le Genevois français.
  3. 10 €/m² en zone B1 pour les agglomérations de plus de 250 000 habitants.
  4. 8,69 €/m² en zone B2  pour les agglomérations de plus de 50 000 habitants mais selon avis des préfets.

2 - Un coefficient multiplicateur

La nouveauté du dispositif Pinel est d’appliquer un coefficient multiplicateur au plafond de loyer. La formule du coefficient multiplicateur est 0,7+19/S, S étant la surface de l’appartement.

  • Pour 40 m² en zone B1, 0,7+19/40=coefficient de 1,17. Le loyer peut donc être 1,17 fois plus cher que le plafond prévu. Soit jusqu’à 468 € (10 €/m²x1,17x40).
  • Pour 90 m² en zone B1, 0,7+19/90=coefficient de 0,91. Le loyer ne peut dépasser 9,11 €/m², soit 820 € (10 €/m²x9,11x90).

Chiffre clés

Le coefficient multiplicateur ne peut dépasser 1,2.

Les critères pour choisir votre surface

La surface financière du propriétaire bailleur entre bien sûr en ligne de compte. Mais d’autres critères doivent être décortiqués :

Petite surface : un loyer plus élevé mais une rotation de locataires

  • Le ticket d’entrée est plus abordable. Selon l’importance des villes, il faut compter dans le neuf entre 3 000 et 4 500 €/m², soit pour 40 m² entre 120 000 et 180 000 €.
  • Le loyer, en secteur libre, est toujours plus élevé en petites surfaces. En Pinel, le coefficient multiplicateur abonde dans ce sens.
  • La demande locative est importante, ce qui assure une mise en location rapide. Cependant le fort turn -over des locataires génère un certain nombre de travaux qui peuvent obérer la rentabilité.

Grande surface : un loyer modéré mais une stabilité des locataires

  • La mise de fonds s’avère plus conséquente pour les grands appartements et les maisons.
  • Le loyer d’une grande surface est traditionnellement moins important. En Pinel, l’effet coefficient multiplicateur est moins favorable que pour les studios. Ce qui donne des loyers légèrement inférieurs à ceux du marché.
  • L’offre locative est peu importante. Dès lors, le bien se loue rapidement.
  • La grande surface affiche une plus grande sécurité locative. Destinée plus spécifiquement à une famille, elle est moins soumise aux changements de locataires. Par ailleurs, le paiement du loyer repose généralement sur deux salaires, ce qui rassure le bailleur.

Conseil SeLogerNeuf

Choisir la surface de votre investissement dépend de votre budget mais aussi de votre niveau d’imposition. Si vous êtes fortement fiscalisé, mieux vaut tenter une grande surface qui, en plus, va se valoriser sur le long terme.

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