Comment acheter une maison neuve déjà construite ?

Il existe plusieurs moyens pour acquérir un bien immobilier neuf : la VEFA (vente en l’état de futur achèvement), le CCMI (contrat de construction de maison individuelle) et la maison neuve déjà construite.

Selon le Code général des impôts, un bien immobilier (appartement, maison, local…) est considéré comme neuf lorsque :  

• sa construction est achevée depuis moins de 5 ans et qu'il n’a jamais été habité, ni par son propriétaire ni par un locataire, d’une part, 
• il n’a pas fait l’objet d’une première vente à un particulier au cours des 5 années suivant son achèvement, d'autre part. 

En l'absence de respect de ces deux règles, le bien est considéré comme un bien ancien.

Les maisons neuves achevées font généralement partie d’un programme immobilier de construction. Soit elles n'ont pas trouvé d’acquéreurs à leur livraison, soit ils se sont rétractés avant d’y emménager. Dans toutes les régions de France (Île-de-France, Bretagne, Languedoc-Roussillon, Bourgogne, Auvergne, Alsace...), les promoteurs peuvent donc proposer à la vente des maisons neuves déjà construites.

Possibilité de visiter la maison

Le principal avantage d’acquérir une maison neuve déjà construite est qu'elle est disponible et fonctionnelle immédiatement. Il vous sera donc plus facile de vous y projeter qu'en regardant un plan.

De plus, vous n’aurez pas de démarches administratives à effectuer en amont de la signature définitive : pas de demande de permis de construire, pas de problèmes de retard de chantier ou de dépassement de budget liés à des imprévus de construction.

Pas de travaux de rénovation à prévoir

Puisque la maison est neuve, vous n’aurez pas à effectuer de travaux majeurs. Par ailleurs, une maison neuve achevée dispose de la garantie décennale du constructeur et de toutes les normes en vigueur (électricité, plomberie, isolation thermique et phonique…). 

La réglementation RT2020 est obligatoire pour toutes les constructions neuves, dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2022. Avant cette date, c’est la RT2012 qui s’impose.

Une fiscalité avantageuse

Les frais de notaire sont moins élevés dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier neuf que pour une maison ancienne. Dans le neuf, les frais oscillent entre 2 % et 3 % du prix de vente, alors qu’ils varient entre 7 % et 8 % pour un logement ancien.

Il faut également savoir que les biens neufs sont exonérés de taxe foncière pendant les deux premières années. En outre, la TVA peut être réduite à 5,5 % au lieu de 20 %, si les deux conditions suivantes sont respectées :  

• la maison se trouve dans une zone d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou dans un quartier prioritaire de la ville (QPV),
• vos ressources ne dépassent pas un certain plafond.

La visite

Après avoir eu le coup de cœur pour une maison neuve, vous devez d’abord vous assurer que tout est en règle avant de vous engager. Pour cela, le promoteur ou l’agence immobilière doit vous fournir certains documents, tels que :

• le permis de construire,
• le certificat de conformité,
• l’attestation d’assurance de la garantie décennale du constructeur,
• le procès-verbal de réception,
• le règlement d’une éventuelle copropriété ou d'un lotissement.

L’avant-contrat

Bien qu’il ne soit pas obligatoire, l’avant-contrat permet de « réserver » le bien et de préparer les conditions de l’acquisition. Le compromis de vente engage mutuellement le vendeur et l’acquéreur, alors que la promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur à ne pas céder le bien à un autre acheteur, pendant une période définie dans le contrat.

Pour ces deux contrats, l’acquéreur doit verser un acompte compris entre 5 % et 10 % du prix de vente pour prouver sa bonne foi. Ce pourcentage est ensuite déduit du montant total, lors de la signature de l’acte authentique.

Si l’acheteur se désiste, en invoquant un motif légitime prévu dans le contrat, il récupère son acompte. Si le motif n’est pas mentionné dans le contrat, il perd son versement au profit du vendeur.

Le délai de rétractation

La loi prévoit un délai de rétractation pour l’acheteur. Cela signifie qu’il a la possibilité de renoncer à la vente, sans avoir besoin de justifier son motif. Ce délai est de 10 jours et commence à partir du lendemain de la réception de l’avant-contrat, ou avant la signature de l’acte authentique de vente. En revanche, le vendeur n’a aucune possibilité d’annuler la vente. S’il la conteste, l’acquéreur peut exiger l’exécution forcée de la vente auprès du tribunal compétent.

La signature de l’acte authentique de vente

La signature de l’acte authentique de vente doit obligatoirement se faire chez un notaire, car c’est lui qui rédige l’acte. L’acheteur doit alors régler l’intégralité du prix de la maison, ainsi que les frais notariés. Il ne devient propriétaire qu'après avoir signé l’acte de vente. Le notaire doit ensuite enregistrer l’acte au Service de publicité foncière et le publier.