Credit immobilier : qu’est-ce que le taux d’effort ?

07 déc 2021
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Lorsque l’on cherche à contracter un crédit immobilier, les spécialistes parlent d'un « taux d’effort ». Cette donnée indique la part qu’un acheteur peut consacrer au remboursement de son prêt, par rapport à ses revenus et ses dépenses incompressibles. 

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Credit immobilier : qu’est-ce que le taux d’effort ?
Le taux d’effort est un calcul précis, qui permet de savoir quelle part vous pourrez consacrer à votre crédit immobilier. ©Idutko

Sommaire

Le taux d’effort et le taux maximun d'endettement

Le taux d’effort est une donnée utilisée par les organismes de crédit ou les banques et qui indique le taux de remboursement maximal que peut consacrer un acheteur à un crédit immobilier, calculé sur la base de ses revenus mensuels, mais également de ses dépenses incompressibles, telles que votre loyer actuel (une donnée importante lors d’un achat en VEFA), vos remboursements divers, les abonnements énergétiques et télécom, les diverses assurances, etc. Cela va donner un « reste à vivre », dans lequel on peut prévoir un crédit immobilier, tout en gardant bien sûr une marge pour les dépenses quotidiennes.

Le taux d’effort est donc le ratio entre les dépenses liées à l’habitation et à la vie de tous les jours et les revenus mensuels de votre ménage.

Le taux d’effort est plus précis que le taux d’endettement, car il calcule précisément le reste à vivre, alors que le taux d’endettement est une estimation.

Que prend-on dans le calcul du taux d’effort ?

Différentes dépenses et différents revenus vont être pris en compte dans le calcul du taux d’effort pour votre emprunt immobilier.

  • Les revenus : sont compris les revenus liés à une activité professionnelle salariée ou non salariée (qu’il s’agisse de salaires ou de dividendes), les indemnités chômage ou maladie, les retraites ou pré-retraites, les revenus liés au patrimoine (loyers, actions en Bourse…), etc. Tout cela est calculé avant impôt.
  • Les dépenses vont être toutes celles liées à votre habitation et votre vie de tous les jours : les remboursements des emprunts, la taxe d’habitation, la taxe foncière et les charges de copropriété (si vous êtes déjà propriétaire), les loyers et les charges locatives (si vous êtes primo-accédant), les mensualités liées à votre vie de tous les jours comme l'électricité, l'eau, le gaz, Internet, la téléphonie, les assurances diverses, vos éventuels emprunts en cours.

Une fois que vous avez pris en compte toutes ces données, vous allez obtenir votre reste à vivre. Votre futur crédit immobilier pourra représenter ensuite entre 20 et 30 % dudit reste à vivre. On dit généralement qu’il ne faut pas que celui-ci dépasse les 33 %.

Ce taux de 33 % à ne pas dépasser est variable en fonction de votre situation. Les banques pourront être plus indulgentes sur ce taux avec un ménage composé de deux personnes en CDI plutôt que de deux personnes en indépendance.

Comment augmenter son taux d’effort ?

Pour augmenter votre taux d’effort et donc emprunter plus pour acheter un logement en VEFA plus grand ou avec plus d’options (comme un balcon, une terrasse, etc.), commencez par regarder où vous pouvez réduire vos dépenses.

Par exemple, si vous avez plusieurs crédits à la consommation, vous pouvez soit les regrouper afin de réduire vos mensualités, soit, s’il ne reste pas une énorme somme à rembourser, vous acquitter de la somme restante par anticipation. Il est en effet plus judicieux de piocher dans vos économies et vous « débarrasser » de ces crédits avant d’emprunter pour acheter un appartement neuf, plutôt que de voir votre taux d’effort se réduire.

Enfin, coupez dans certaines dépenses, si vous le pouvez, en changeant d’abonnement téléphonique ou d’Internet, éventuellement d’assurances, etc.

N’oubliez pas de garder un peu d’argent de côté. Les banques seront moins frileuses de prêter à quelqu’un qui peut garder un petit bas de laine pour les imprévus même après achat, plutôt qu’une personne qui a dû mettre l’intégralité de ses économies dans son apport.

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