Avant de contracter un crédit immobilier, il est important d’évaluer votre « taux d’effort ». Cette donnée indique la part qu’un acheteur peut consacrer au remboursement de son prêt, par rapport à ses revenus et à ses dépenses incompressibles.
Le taux d’effort et le taux maximum d’endettement
Le taux d’effort est une donnée utilisée par les organismes de crédit ou les banques. Il indique le taux de remboursement maximal que peut consacrer un acheteur à un crédit immobilier, calculé sur la base :
- De ses revenus mensuels.
- De ses dépenses incompressibles, comme son loyer actuel (une donnée importante lors d’un achat en VEFA), ses remboursements divers, les abonnements énergétiques et télécom, les diverses assurances, etc.
Le résultat fournit un « reste à vivre ». Ce dernier devra être suffisant pour supporter la mensualité d’un crédit immobilier tout en gardant bien sûr une marge pour les dépenses quotidiennes.
Le taux d’effort est donc le ratio entre les dépenses liées à l’habitation et à la vie de tous les jours et les revenus mensuels de votre ménage.
Bon à savoir : Taux d’effort et taux d’endettement : quelle différence ?
Le taux d’effort est plus précis que le taux d’endettement, car il calcule précisément le reste à vivre. Le taux d’endettement, quant à lui, est une estimation.
Comment procéder au calcul de votre taux d’effort ?
Différentes dépenses et différents revenus vont être pris en compte dans le calcul du taux d’effort pour votre emprunt immobilier.
- Les revenus : sont compris les revenus liés à une activité professionnelle salariée ou non salariée (qu’il s’agisse de salaires ou de dividendes), les indemnités chômage ou maladie, les retraites ou préretraites, les revenus liés au patrimoine (loyers, actions en bourse…)… Tout cela est calculé avant impôt.
- Les dépenses sont celles liées à votre habitation et à votre vie de tous les jours. Cela inclut les remboursements des emprunts, la taxe d’habitation, la taxe foncière et les charges de copropriété (si vous êtes déjà propriétaire), les loyers et les charges locatives (si vous êtes primo-accédant), les mensualités liées à votre vie de tous les jours comme l’électricité, l’eau, le gaz, Internet, la téléphonie, les assurances diverses, vos éventuels emprunts en cours…
Après avoir pris en compte toutes ces données, vous allez obtenir votre reste à vivre. La mensualité de votre futur crédit immobilier, dans tous les cas, ne doit pas représenter plus de 35 % des revenus de votre foyer. Ce plafond a été fixé par une recommandation du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).
Ce taux de 35 % à ne pas dépasser est toutefois variable en fonction de votre reste à vivre. Les banques pourront être plus indulgentes sur ce taux avec un ménage composé de deux personnes en CDI plutôt que de deux personnes en indépendance.
Comment augmenter son taux d’effort ?
Pour augmenter votre taux d’effort et donc emprunter plus pour acheter un logement en VEFA plus grand ou avec plus d’options (comme un balcon, une terrasse, etc.), commencez par rechercher où vous pouvez réduire vos dépenses.
Par exemple, si vous avez plusieurs crédits à la consommation, vous pouvez :
- Soit les regrouper afin de réduire vos mensualités.
- Soit rembourser la somme restante par anticipation, s’il ne reste pas un énorme montant à rembourser.
Il est, en effet, plus judicieux de piocher dans vos économies et vous « débarrasser » de ces crédits avant d’emprunter pour acheter un appartement neuf, plutôt que de voir votre taux d’effort se réduire.
Enfin, coupez dans certaines dépenses, si vous le pouvez, en changeant d’abonnement téléphonique ou Internet, éventuellement d’assurances, etc.
N’oubliez pas de garder un peu d’argent de côté. Les banques seront moins frileuses pour prêter à quelqu’un conservant une épargne personnelle pour les imprévus, même après achat, plutôt qu’une personne ayant dû mettre l’intégralité de ses économies dans son apport.
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