« À Caen, la demande de logements neufs est forte ! »

Comment se porte le marché de l’immobilier neuf sur Caen ?

Il se porte très bien. La demande est forte, notamment sur les communes du littoral qui sont de plus en plus prisées des Franciliens. En revanche, nous sommes attentifs au renouvellement de l’offre de logements neufs. Les délais s’allongent pour sortir les projets. Cela contribue à créer un déséquilibre entre des stocks de logements disponibles qui se réduisent et une demande qui se renforce.

Quelles sont les spécificités de ce marché ?

Il se caractérise par une offre équilibrée entre des logements collectifs et des maisons en zone périurbaine, qu’il s’agisse de maisons individuelles ou groupées. Quant au secteur qui s’étend du nord de la ville jusqu’au littoral (le Triangle d’Or, de l’agglomération caennaise, NdlR), son potentiel maritime et la proximité de Caen font qu’il est particulièrement attractif.

Que recherchent les acheteurs d’un logement neuf à Caen ?

De la résidence principale pour une grande partie des acquéreurs, notamment des T4 situés sur la Presqu’île mais aussi des maisons en périphérie. Sur la côte, les acheteurs recherchent plutôt de la résidence secondaire, voire semi-principale.  Enfin, dans le centre-ville de Caen ainsi qu’en première couronne, on note la présence de nombreux investisseurs. Le marché locatif caennais est très dynamique et se distingue par une forte diversité de locataires : étudiants, seniors, jeunes actifs, etc.

Quelles sont les typologies de biens les plus prisées ? Et par qui le sont-elles ?

Pour de l’investissement locatif, ce sont plutôt les deux-pièces et les trois-pièces qui sont recherchés. Les logements plus spacieux ou encore les maisons de ville tendent, quant à eux, à être ciblés par des familles. Beaucoup de seniors qui ont revendu leur maison - située à l’extérieur de la ville - recherchent des appartements situés dans la ville-centre ou en première couronne afin de se rapprocher des services, des commerces et des équipements urbains. À Caen et dans sa périphérie, l’offre de logements est très diversifiée. Elle peut donc non seulement répondre aux différents besoins des acquéreurs mais aussi s’adapter à leur évolution (étudiants, jeunes actifs, familles, seniors…) au cours de la vie.

En quoi la crise du Covid a-t-elle bouleversé les attentes des acquéreurs ?

Avant même que ne survienne la crise sanitaire, la présence d’espaces extérieurs (balcon, terrasse, loggia, jardin…) constituait  l’un des principaux atouts des logements neufs et c’est encore plus vrai aujourd’hui. Dans le neuf, la grande majorité des acquéreurs fait de la présence d’un extérieur un critère essentiel de leur recherche. Le raccordement à la fibre optique est un autre critère dont l’importance a considérablement augmenté au cours des derniers mois, notamment avec l’explosion du télétravail. Une autre demande qui s’est fait jour, c’est la possibilité d’aménager, dans le logement, une pièce où l’on puisse s’isoler, pour y télétravailler mais pas seulement.

Comment les promoteurs s’adaptent-ils aux nouvelles exigences des acheteurs caennais ?

En lien étroit avec les architectes, les promoteurs ont incontestablement repensé leurs logements, notamment en retravaillant les espaces extérieurs de façon à répondre à la demande. De même, de plus en plus de logements neufs sont désormais modulables. Enfin, la présence de plus en plus fréquente d’espaces partagés (espaces de coworking, jardins collectifs, potagers cogérés, salles de sport mutualisées...) traduit la volonté d’adaptation qui anime les promoteurs. À Caen comme ailleurs, l’immobilier neuf tend vers toujours plus de mixité, tant en termes de services que d’usages et de fonctionnalités. 

Dans le neuf, quels sont les prix au mètre carré à Caen ?

En moyenne, sur Caen la mer, il faut compter 3 537 € du mètre carré*, parking inclus, pour du logement collectif. La fourchette de prix s’étend de 3 000 à 6 000 €/m² selon l’emplacement du bien et ses prestations. Pour ce qui est des terrains à bâtir, en moyenne, le ticket d’entrée pour une superficie de 530 mètres carrés avoisine les 88 000 €, mais encore une fois, il ne s’agit là que de prix moyens.

Combien coûtent un T1, un T2, un T3 sur Caen la mer ?

Dans le neuf caennais, un studio coûte aux alentours de 123 000 €, parking inclus. Pour un T2, il faut compter 158 000 €, en moyenne. Un T3 se monnaye aux alentours de 223 000 € et un T4 affiche un prix moyen de 277 000 €.

À Caen comme ailleurs, quels défis le neuf doit-il relever ?

C’est un fait que, dans de nombreux territoires, les élections municipales ont ralenti la construction et la délivrance des permis de construire. Sur la communauté urbaine de Caen la mer, il est toutefois intéressant de souligner qu’il n’en est rien. Les élus ont, au contraire, eu à cœur de maintenir le rythme d’instruction et d’attribution des autorisations de construire. En revanche, force est de reconnaître que le Covid a fortement impacté le marché du neuf. Mais à Caen, aujourd'hui, la reprise est là et nous enregistrons un rebond des mises en chantier. Un bémol, tout de même, le prix du foncier qui, à Caen mais aussi dans les autres métropoles, n’en finit pas d’augmenter… Nous devons tout à la fois limiter l’étalement urbain, favoriser la densification, présenter des projets qui soient bien acceptés par les riverains, composer avec les modifications normatives (la RE 2020 va annuler et remplacer le RT 2012, NdlR), avec la pénurie de matériaux et avec la hausse du prix du foncier tout en veillant à conserver des prix de vente accessibles.

Pouvez-vous nous rappeler les principaux avantages du neuf ?

Dans le neuf plus que dans l’ancien, on peut bien souvent profiter du triptyque ascenseur/parking/espace extérieur. D’autre part, dans le neuf, les frais de notaire sont de l’ordre de 2 à 3 % du prix du logement contre de 7 à 8 % dans l’ancien. On peut aussi bénéficier d'avantages fiscaux, notamment lorsque l’on est primo-accédant et que l’on cherche à acheter sa résidence principale (prêt à taux zéro) ou que l’on acquiert un bien neuf en vue de le louer. (Loi Pinel). Les logements neufs sont également performants tant thermiquement que phoniquement. Il est aussi possible de personnaliser son logement neuf, que ce soit, par exemple, en choisissant le revêtement de sol ou en supprimant/ajoutant une cloison. Acheter un bien immobilier neuf permet, d’autre part, de profiter de solides garanties : garantie biennale, décennale... Enfin, lorsque l’on devient propriétaire dans le neuf, on sait que l’on n’aura pas de travaux à financer et que les charges de copropriété seront moins élevées que dans l’ancien.

Comment le marché de l’immobilier neuf va-t-il évoluer à Caen ?

Dans le bon sens, selon moi. La demande est forte et au vu de l’engouement que suscitent les programmes immobiliers neufs à Caen, elle devrait le rester.  Aujourd’hui plus encore qu’hier, l’immobilier est une valeur refuge, mais il est souhaitable que les stocks de logements neufs se reconstituent. Sans quoi, si le déséquilibre persiste entre l’offre et la demande, les prix pourraient poursuivre leur hausse.

Un mot sur le salon de l’immobilier neuf de Caen ?

Sa création remonte à 2015. Ce rendez-vous a été instauré à la demande des exposants (promoteurs, constructeurs de maisons individuelles, aménageurs de terrains à bâtir, courtiers…), bien sûr, mais aussi du public qui réclamait un salon exclusivement consacré à l’immobilier neuf à Caen. La plupart des visiteurs portent des  projets immobiliers. Ils se rendent sur le salon de Caen pour découvrir, en l’espace d’un week-end, toute l’offre de logements neufs sur Caen la mer, pour trouver des solutions de financement et pour se renseigner sur les aides financières disponibles localement.

*Source : Observatoire du Logement Neuf FPI - 2e trimestre 2021