Ça y est, c’est fait : vous avez enfin concrétisé votre projet d'investissement locatif. Mais comment cela se passe-t-il fiscalement ? Devez-vous déclarer votre acquisition auprès des services fiscaux ? Si tel est le cas, à quel moment ? On vous éclaire.
Devez-vous déclarer votre investissement locatif aux impôts ?
Dans certains cas, il n’est pas nécessaire de déclarer un achat immobilier au service des impôts duquel vous dépendez. C’est, par exemple, le cas si vous achetez votre résidence principale dans le neuf déjà construit. Le vendeur ou son notaire doit déclarer la vente du bien dans les 90 jours qui suivent l’achèvement des travaux, en indiquant, bien sûr, votre identité.
Mais dans le cadre d’un investissement locatif, qu’il soit d’ailleurs dans le neuf déjà construit, en VEFA ou dans l’ancien, vous devez obligatoirement déclarer non seulement votre acquisition, mais aussi votre volonté de le louer, à votre centre des Impôts.
Dans le cas d’un achat de résidence principale ou secondaire en VEFA, il est obligatoire de déclarer l’acquisition aux impôts si l’acte authentique de vente a été signé avant l’achèvement des travaux.
Quand devez-vous déclarer votre investissement locatif ?
Une question primordiale se pose : à quel moment devez-vous déclarer votre investissement locatif ? Est-ce qu’il faut le faire une fois que la visite de livraison est passée ou est-ce que cela peut attendre votre déclaration annuelle d’impôts ?
Tout d'abord, sachez que vous devez déclarer votre investissement dès lors que vous l’avez réceptionné ou en tout cas peu de temps après.
Cela ne vous dispense pas de déclarer vos revenus perçus lors de votre déclaration annuelle d’impôts bien sûr. Vous déclarez une seule fois votre acquisition, mais devrez chaque année signaler aux Finances Publiques les loyers que vous avez touchés tout au long de la location de votre bien.
Enfin, sachez qu’en termes d'imposition, même si l’on déclare toujours ses revenus pour l’année N-1, vous devez déclarer votre investissement dès qu’il est effectif. Vos loyers perçus, eux, seront à déclarer l’année prochaine.
Exemple : Votre appartement, réceptionné en 2022, devra être déclaré comme ayant été acheté en 2022, mais les loyers perçus ne seront à déclarer que lors de la déclaration de revenus 2023.
Comment déclarer vos impôts après un investissement locatif ?
Maintenant que vous savez pourquoi et quand déclarer votre investissement dans l’immobilier, passons à la pratique.
Vous allez commencer par déclarer votre achat via la déclaration 2044. Dans ce même document, vous devrez signifier la forme que prend votre investissement locatif : Pinel, Censi-Bouvard ou location sans réduction fiscale.
Si vous faites un investissement via un dispositif fiscal, vous devrez également remplir le formulaire 2044EB.
Ensuite, vous devrez remplir chaque année la 2044 en y reportant les revenus que vous avez perçu sur l’année précédente.
Le formulaire 2042 RICI vous permettra de demander et obtenir votre réduction d’impôts.
Dans le cas d'un logement loué vide, comme en en loi Pinel (métropole ou Outre-Mer), par exemple, vous pourrez choisir entre :
- le régime micro-foncier, dans lequel vous ne pourrez pas déduire de charge mais qui vous apporte un abattement forfaitaire de 30 %,
- et le régime réel, qui n’apporte pas d’abattement mais dans le cadre duquel vous pourrez déduire vos dépenses et charges liées à votre appartement neuf.
Si vous louez un bien meublé, vous pourrez alors choisir entre le statut :
- de Loueur en Meublé Non Professionnel,
- et celui de Loueur en Meublé Professionnel.
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts en loi Censi-Bouvard, vous devez être déclaré(e) en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)