Acheter pour louer dans le neuf, les 5 questions à se poser avant d'investir !

1. Le marché immobilier du secteur est-il dynamique ?

Avant d’acheter un logement neuf dans l’objectif de le louer, il est indispensable de se renseigner au sujet du marché immobilier du secteur que vous avez choisi. Pensez donc à analyser le prix moyen des biens en vente, et notamment les logements neufs similaires à celui que vous souhaitez acheter. Vous pourrez alors comparer les différents programmes neufs, l’évolution des prix au m², et les caractéristiques des différents logements. N’hésitez pas non plus à solliciter un professionnel pour lui demander son avis. Un agent immobilier est un excellent conseiller, même dans le cas d’un investissement locatif. Il connaît parfaitement le marché immobilier et la demande des locataires.

2. Le secteur que vous avez trouvé est-il attractif ?

Acheter un bien pour le louer signifie que vous devrez trouver des locataires à intervalle régulier, le secteur doit donc être attractif et répondre aux attentes d’un maximum de locataires. L’idéal, c’est que le programme neuf se situe à proximité des commerces, des écoles, des parcs et d’une autoroute. L’accessibilité est impérative, et les aménagements urbains doivent être réalisés ou prévus autour de l’immeuble. Menez également une enquête pour savoir ce que les habitants et les locataires en recherche d’un logement pensent du quartier, s’il est recherché, si les habitants en sont satisfaits, si le secteur prend de la valeur, etc.

3. Quel mode de financement est le plus approprié ?

Que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, un investissement locatif nécessite de maîtriser son plan de financement. Faites le point sur votre épargne, sur les frais que vous avez déjà actuellement (un crédit en cours sur votre résidence principale par exemple), et prenez rendez-vous rapidement avec votre banque pour réaliser différentes simulations. N’oubliez pas d’inclure le dépôt de garantie dans vos calculs, ainsi que les frais de notaire, en sachant que ces derniers sont quand-même réduits : 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien.

4. Souhaitez-vous bénéficier d’un dispositif de défiscalisation ?

La mise en location d’un logement neuf vous permet d’avoir le choix entre différentes options. Vous pouvez par exemple investir en bénéficiant de la loi Pinel, ce qui vous permet d’obtenir un crédit d’impôt allant de 12 à 21 %. Pour cela, vous devez acquérir un logement dans une zone éligible au dispositif, vous devez vous engager à louer le logement entre 6 et 12 ans, et appliquer un loyer plafonné à un locataire aux revenus modestes. Si cette option ne vous convient pas, vous pouvez également vous tourner vers le dispositif Censi-Bouvard qui permet une réduction d’impôts maximum de 3 666 € par an, ou simplement opter pour le déficit foncier. Ce déficit foncier, qui peut aller jusqu’à 10 700 € par an, apparaît lorsque les charges foncières sont supérieures au revenu foncier.

5. Quelles sont les garanties qui s’appliquent à la construction ?

Enfin, sachez que la construction d’un logement neuf vous permet de prétendre à différentes garanties qui sont valables durant un certain temps et qui couvrent différents imprévus :

• La garantie de parfait achèvement vous assure de la conformité du logement, et le constructeur s’engage à corriger les défauts en cas de désordre, comme une fenêtre en alu qui doit être en PVC, un carrelage de mauvaise taille, un volet qui ne fonctionne pas, etc.
• La garantie biennale qui court durant 2 ans protège les équipements du logement, dissociables du gros œuvre en cas de défaillance : les portes, fenêtres, robinets, volets, la chaudière, les revêtements des sols et des murs, les ascenseurs, les canalisations, etc.
• La garantie décennale court durant 10 ans et intervient en cas de désordre sur le gros œuvre. Elle couvre les malfaçons et vices cachés par exemple sur la toiture, les fondations, et tout ce qui porte atteinte à la solidité du logement ou à sa destination.