Au nord-ouest de Paris, le Val-d'Oise est l'un des départements les plus accessibles d'Île-de-France, avec une moyenne au mètre carré de 3 219 € en septembre 2024. Bien pourvu en termes d'appartements et de maisons, acheter un bien dans ce département est une excellente idée, à condition de savoir où précisément investir.
Les villes à fort potentiel où investir dans le Val-d’Oise
Argenteuil
Avec sa moyenne de 3 228 € au mètre carré, Argenteuil est une commune à la fois accessible financièrement et proche de l'agglomération parisienne. En effet, la commune d'Argenteuil touche immédiatement les Hauts-de-Seine, tout en affichant des prix moitié moins élevés. Elle s'impose également comme la cinquième plus grande ville d'Île-de-France, avec une population dynamique d'environ 110 387 habitants, ce qui témoigne d'une forte demande. Intégrée à l'unité urbaine de Paris, elle est extrêmement bien reliée à la capitale, notamment par le train. Par voie ferroviaire, il est possible d'accéder à la Gare Saint-Lazare en un quart d'heure.
Cergy
Plus au centre du département, la ville de Cergy affiche des prix à peine inférieurs à ceux d'Argenteuil, à un peu plus de 3 000 €/m². Il s'agit d'une commune qui a gagné plus de 50 000 habitants entre 1980 et 2021. Bien que plus éloignée de Paris que d'autres villes importantes du Val-d'Oise, l'agglomération de Cergy-Pontoise est desservie par l'autoroute A 15 ainsi qu'une rame de RER A. Cergy représente ainsi un compromis entre la partie ouest plus rurale et l'est plus urbain. Elle accueille en outre l'ESSEC, prestigieuse école de commerce, mais aussi l'Université de Cergy-Pontoise.
Enghien-les-Bains
Au sud du département, touchant la Seine-Saint-Denis, Enghien-les-Bains est une station thermale d'intérêt unique en Île-de-France. Par conséquent, au vu de son cadre de vie exceptionnel, ses prix sont les plus élevés du Val-d'Oise, à 5 279 €/m². Célèbre pour son casino et son lac, elle compte aussi beaucoup de belles villas et s'impose comme une destination hautement touristique dans l'aire d'attraction de Paris.
Le marché immobilier dans le Val-d'Oise
Maisons et appartements
Le Val-d'Oise propose presque autant de logements individuels que d'appartements, ces derniers comptant pour 53 % des offres sur des milliers d'annonces. De manière générale, les biens immobiliers dans le département sont de grande taille, avec une surreprésentation des habitations comptant 5 pièces, qui, avec 30 % de l'ensemble, sont les plus nombreuses.
Par ailleurs, 23 % des résidences affichent une superficie de plus de 100 mètres carrés, ce qui convient tout particulièrement aux familles. Les studios sont en revanche beaucoup plus rares et ne comptent que pour 6 % des biens proposés en septembre 2024.
Les prix immobiliers dans le Val-d'Oise
La moyenne départementale s'établit à 3 219 € le mètre carré, tous types de logements confondus. Néanmoins, des disparités existent entre les différentes parties du Val-d'Oise. La moitié est, et plus encore sa partie sud, est la plus onéreuse, et comprend toutes les communes où les prix dépassent les 4 000 €/m². Le maximum étant à 5 279 €/m² à Enghien-les-Bains.
La partie ouest, davantage marquée par des paysages de campagne, affiche des prix entre 2 000 et 2 500 €/m², en se rapprochant du département de l'Eure.
Les critères de choix pour un investissement
Accessibilité et transports
La situation du logement influe beaucoup sur sa valeur. S'il est positionné près d'une ligne de bus, de tram ou d'une gare RER, la somme que vous devrez débourser n'en sera que plus grande. En contrepartie, si vous envisagez un investissement locatif, la présence de réseaux de transport de qualité et de proximité attirera sans nul doute les locataires potentiels.
Équipements et services
Si votre objectif est de pouvoir compter sur une rentabilité à long terme de votre investissement, vous devriez trouver un logement meublé, qui possède déjà un certain nombre d'équipements (salle de bains moderne, lave et sèche-linge, respect des normes environnementales, isolation thermique à jour...). Une meilleure qualité de vie justifie également un loyer plus élevé à percevoir dans votre cas.
Potentiel de valorisation
À proximité de Paris, dans le Val-d'Oise comme ailleurs, de nouveaux projets d'aménagement sont régulièrement à l'ordre du jour. Vous pouvez vous renseigner sur les innovations et perfectionnement envisagés dans le secteur qui vous intéresse : l'installation d'une nouvelle ligne de tram, l'extension d'un réseau de transport déjà existant, la création d'un écoquartier ou d'un parking par exemple. La présence de projets dans les quartiers permet d'entrevoir la possibilité de plus-value à moyen terme, en revendant un appartement ou une maison qui aurait entre-temps pris de la valeur.
Les types d'investissements recommandés
L'immobilier résidentiel
Vous pouvez envisager d'acheter dans le Val-d'Oise pour y vivre, que ce soit pour une résidence principale ou secondaire. Bien que les résidences secondaires soient rares dans les départements proches de Paris, ce département offre un cadre de vie exceptionnel. Il permet de profiter de grands espaces verts tout en restant à proximité de la capitale, idéal pour ceux qui recherchent un équilibre entre nature et accessibilité à Paris.
L'immobilier locatif
Le Val-d'Oise présente une proportion notable de locataires, représentant 43 % des résidents. Dans la partie sud du département, les loyers se situent entre 19 et 21 € le mètre carré, soit environ 1 000 € pour un logement de 50 m². Investir dans un programme immobilier neuf dans cette région peut être une opportunité intéressante, notamment grâce à une demande locative en constante augmentation.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut offrir des avantages fiscaux attractifs pour ceux qui souhaitent se lancer dans l'investissement locatif.
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