Pourquoi et où investir en Île-de-France ?

En matière d’investissement immobilier, le choix de l’emplacement représente l’une des décisions les plus déterminantes. Poumon économique de l’Hexagone, l’Île-de-France a la réputation d’offrir aux investisseurs de nombreuses opportunités d’opérations rentables dans ses 8 départements que sont les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne, la Seine-Saint-Denis, les Yvelines, le Val-d’Oise, l'Essonne et la Seine-et-Marne. Cette région renvoie naturellement l’image d’une zone géographique où il fait bon investir, notamment parce qu’elle abrite la capitale du pays. Si l’économie française a dû faire face à de nombreux chocs au cours des dernières années, le secteur immobilier francilien a pour sa part démontré une certaine capacité à résister et à s’adapter.

Correction des prix de l’immobilier en 2024

En 2024 en Île-de-France, d’après l'Observatoire de l'immobilier de la FPI, le prix moyen au mètre carré a été boosté par le quatrième trimestre puisqu'il a atteint les 5 643 € (hors parking et TVA au taux normal) soit une hausse des prix de 2,9 % par rapport à 2023 (5 484€/m²). L'année 2024 se termine avec une baisse des prix générale d’environ 0,8 % par rapport à 2023 avec un prix moyen au m² de 5 624 €.

L’immobilier en Île-de-France : une baisse des prix limitée en comparaison aux autres régions

À l’exception d'Aix-Marseille Métropole, Reims CA ou encore Anger-Loire Métropole, pour ne citer qu'eux, où en 2024 la hausse des prix moyens du m² habitable dans l’immobilier neuf a été dynamique - respectivement +13 %, +5,4 % et +5,1 % -, l’essentiel des autres régions françaises suit une tendance générale à la baisse. Toujours selon l'Observatoire de l'immobilier de la FPI, les diminutions observées oscillent entre -0,4 % et -8,4 %.

En revanche, grâce à une demande soutenue portée par une forte activité économique, la région Île-de-France demeure un pôle d’investissement clé en matière d'immobilier : au dernier trimestre 2024, les réservations d'investisseurs ont augmenté 8 % par rapport au dernier trimestre 2023 tandis que les réservations de propriétaires occupants ont connu une hausse de 38 % sur la même période.

Des projets et événements qui rehaussent l’attractivité de la région francilienne

La récente évolution des prix de l’immobilier en région Île-de-France optimise la capacité de la région à attirer des investissements immobiliers. Les caractéristiques socio-économiques de la région dans son ensemble, et de chaque ville en particulier, ont également un certain impact. Sur ce plan, le projet du Grand Paris Express, qui développe notamment le réseau des transports avec de nouvelles lignes de métro, participe à court et à moyen terme à rendre attractif le marché immobilier francilien.

Par ailleurs, les nombreux travaux induits par l’organisation des Jeux Olympiques de Paris 2024 ont également aidé à faire de la région Île-de-France un secteur de choix pour un investissement immobilier. Dans le sillage de ces projets phares, la création de nouveaux quartiers dans certaines villes, comme Nanterre et Créteil, stimule aussi le marché des biens immobiliers.

Une analyse de la région Île-de-France en vue d’identifier les emplacements parfaits pour un investissement immobilier permet de remarquer que certaines villes se démarquent quelque peu des autres. Les villes présentées ci-dessous apparaissent comme particulièrement accueillantes, en raison de l’évolution de leurs prix immobiliers, mais aussi des projets structurants qui y sont exécutés.

Saint-Denis, le symbole d’une région dynamique

Située au Nord de Paris, la ville de Saint-Denis vit de nombreuses transformations contribuant à la rendre attrayante pour les investisseurs. Parmi elles, on peut citer le prolongement de la ligne 14 du métro ou encore les nombreuses innovations réalisées dans le cadre des Jeux Olympiques de 2024, qui ont mis la lumière sur cette commune. Les quartiers de Pleyel et de la République-Gare-Porte font partie des quartiers avec le plus fort potentiel grâce à leur proximité avec la capitale et leur réseau de transports développé.

Aubervilliers, une croissance économique sûre

Aubervilliers, une autre ville proche de Paris, profite de la splendeur économique de la capitale. Grâce à l’extension de la ligne 12 du métro et au projet lui permettant d'accueillir prochainement la ligne 15 du Grand Paris Express, la ville offre de nombreuses liaisons avec l’ensemble de la région francilienne et les autres régions du pays. Son attractivité s’est par ailleurs trouvée récemment renforcée par le développement des mobilités douces, à travers la construction de nouvelles voies cyclables, la transformation du fort d’Aubervilliers en écoquartier ou encore des rénovations phares au niveau du campus Condorcet, du quai Gambetta et de l’ancienne usine Trimétal.

Particulièrement faciles d’accès, les quartiers du Centre Ville et de Plaine-Marcreux-Pressensé se révèlent les plus prometteurs pour un investissement locatif. 

Nanterre, pour profiter des atouts qu’offre La Défense

La ville de Nanterre se situe à un emplacement stratégique. Située à moins de 20 km de Paris, elle inclut par ailleurs une partie de La Défense, deuxième quartier d’affaires le plus attractif d’Europe. Alors que de nombreuses multinationales et divers organismes gouvernementaux s’installent à La Défense, la cité nanterroise fait souvent face à une demande importante.

Villejuif : un hub d’innovations dans le domaine de la santé et dans divers autres secteurs

En accueillant notamment un projet majeur d’innovations en rapport avec la recherche médicale, Villejuif se positionne comme un pôle économique à fort potentiel pour les années à venir. En plus de l’implantation du Paris Saclay Cancer Cluster, la ville bénéficie de l’installation d’un centre de recherche multi-acteurs en oncologie, dénommé « The Hive ». En dehors de ce projet, la pleine intégration au réseau routier de l’Île-de-France et la présence de nombreux campus universitaires font de Villejuif une ville particulièrement accueillante. La construction d’une nouvelle gare ou encore les rénovations urbaines des quartiers Alexandre-Dumas et Lebon-Lamartine apportent des infrastructures modernes, qui y contribuent également.

Pour les investisseurs, le territoire villejuifois fait donc lui aussi partie des emplacements phares à privilégier pour investir dans l’immobilier en Île-de-France. 

Champigny-sur-Marne, une économie en pleine transformation

Champigny-sur-Marne, à environ 15 km de Paris, fait elle aussi partie des villes franciliennes qui présentent de nombreux atouts pour un investissement locatif en Île-de-France ou pour tout autre type d’investissement immobilier. En plus d’être incluse dans le tracé du Grand Paris Express, la ville vit une profonde mutation en interne, grâce à des projets structurants d’envergure. Elle profite notamment de la construction d’un nouveau réseau de géothermie en 2024, ainsi que de la relance du projet « Voie de desserte orientale », avec un accent sur la desserte des zones d’activité économique. Divers quartiers tels que Bois-l’Abbé et le Plateau bénéficient en outre d’un renouvellement urbain.

La réussite d’un investissement immobilier dépend en grande partie des analyses que vous effectuerez avant de vous lancer. Vous devrez notamment jauger la qualité infrastructurelle et l’attractivité de chaque emplacement ciblé : quels sont les réseaux routiers qui l’alimentent ? Quelles sont les infrastructures socioéconomiques existantes (écoles, centres de loisirs, parcs, etc.) ? De grandes entreprises y ont-elles installé leur siège social ou un démembrement ? Quels sont les projets d’infrastructures à court et à moyen terme ?

Ces diverses questions vous permettront d’évaluer dans quelle mesure le bien que vous allez acquérir pourra faire l’objet de demandes de location, prendre de la valeur et susciter de l’intérêt dans le cadre d’une éventuelle revente. Vous pourrez d’ailleurs obtenir des données plus précises sur ces points, en vous renseignant sur la demande locative au niveau de chaque ville, puis de chaque quartier.

Parmi vos réflexions sur l’emplacement, pensez aussi à évaluer les évolutions de prix sur les derniers mois (de 6 mois à 2 ans). Procédez de la même manière pour les loyers. Vous pouvez également aller plus loin en vue d’anticiper sur la possibilité de revendre le bien à long terme. Idéalement, il convient d’investir dans une période où les prix connaissent un certain recul pendant que les loyers se stabilisent ou connaissent une certaine augmentation.

Au moment d’investir en Île-de-France, vous aurez de grandes chances de réaliser une opération bénéfique, si vous adoptez une telle démarche rigoureuse, seul ou avec l’accompagnement d’une agence immobilière.