Sur quels critères se baser pour choisir votre locataire ?

30 mar 2022
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Si vous vous chargez vous-même de la gestion locative de votre appartement neuf, une partie cruciale sera bien sûr de faire le bon choix de locataire. Revenus, pièces justificatives... Sur quoi vous baser pour le sélectionner ?

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Pour une location en loi Pinel, vos locataires ne doivent pas avoir gagné plus qu'un certain seuil de revenus sur l'année N-2. ©Pixel-Shot - Shutterstock

Sommaire

Choisir votre locataire en se basant sur ses revenus

Que vous louiez un appartement neuf via la loi Pinel ou en dehors du dispositif, la première chose que vous devrez regarder pour choisir soigneusement votre locataire, ce sont ses revenus.

Si vous louez votre bien via le dispositif Pinel, c’est d’autant plus important, car vous ne pourrez pas bénéficier des réductions d’impôt si votre preneur dépasse les seuils de revenus prévus par la loi. Vous devez vous baser sur l’année N-2 (donc l’année 2020 pour une location qui commence en 2022) et votre locataire ne doit pas avoir gagné plus de 38 377 € par an si votre bien se trouve en zone Abis ou A, 31 280 € en zone B1. Dans le cas où vous êtes propriétaire d’un 3 pièces, les revenus du couple auquel vous louez ne doivent pas dépasser 57 357 € sur l’année N-2 pour la zone Abis et A et 41 772 € dans la zone B1.

Pour une location hors loi Pinel, il n’y a pas de règle. Dans les grandes villes, l’usage de la plupart des propriétaires est de demander des revenus équivalents à 2,5 fois ou 3 fois le loyer demandé. Cependant, cela peut être revu à la baisse si vous voyez qu’un candidat dispose de revenus assurés, comme un fonctionnaire ou un salarié d’une grande structure.

Si un potentiel locataire dispose d’un solide garant, vous pouvez également être un peu moins strict sur les conditions de revenus que vous imposez.

Quels justificatifs demander à vos potentiels locataires ?

La loi ALUR liste de manière exhaustive les justificatifs que vous pouvez demander à vos candidats à la location. De ce fait, vous ne pouvez pas demander d’autres documents que ceux-ci :

  • Un justificatif d’identité (CNI, passeport, permis de conduire, carte de séjour… Le tout en cours de validité).
  • Un justificatif de domicile, comme des quittances de loyer, le dernier avis de taxe d'habitation...
  • Des justificatifs d’activité professionnelle : contrat de travail, extrait K ou Kbis de moins de trois mois, un extrait D1 récent pour un artisan, la copie de la carte professionnelle pour les professions libérales, carte d’étudiant ou certification de scolarité si étudiant…
  • Justificatifs de ressources : le dernier ou avant-dernier avis d’imposition (ou de non-imposition le cas échéant) ; les trois derniers bulletins de salaire ou attestations de ressources pour les professions non salariées ; les justificatifs de versements de retraites, d’indemnités ou de prestations sociales ; justificatifs de revenus fonciers…

Si votre futur locataire a un garant, vous pouvez demander les mêmes justificatifs à ladite caution pour vous assurer de sa solvabilité.

Choisir votre locataire sur son sérieux

Un autre critère très important pour choisir votre locataire, c’est votre impression sur la personne que vous avez vue ! Car quelqu’un qui a un très bon salaire n’est pas forcément quelqu’un de soigneux et il pourrait causer des dégradations dans votre bien neuf, dans le pire des cas, par exemple.

Les revenus ne sont donc pas le seul critère à prendre en compte : fiez-vous à votre impression, à votre instinct, au feeling ! Surveillez également le sérieux de votre locataire en vous basant par exemple sur sa ponctualité, ses réponses à vos mails ou relances, s’il est attentif à des détails dans votre appartement ou non.

Un locataire trop pressé ou qui semble ne pas être content de votre appartement peut être un locataire négligé ou enclin à partir plus rapidement que vous ne le voudriez.

N’hésitez pas, pour mesurer le « feeling » à briser la glace avec vos candidats pour apprendre à mieux les connaître et connaître leur projet : sont-ils à la recherche d’une location longue durée ou sont-ils juste de passage ? Un jeune couple qui emménage dans un trois pièces sera plus enclin à y rester, par exemple, pour l'arrivée d'un bébé.

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