Quelles sont les charges déductibles d’une location meublée non professionnelle ?

Une LMNP, location meublée non professionnelle, est un dispositif fiscal qui permet à un particulier de louer un logement meublé et de bénéficier d’une réduction d’impôt. Pour profiter du statut LMNP, le logement doit être pourvu du mobilier et des équipements indispensables à la vie quotidienne (literie, table, chaises, réfrigérateur, plaque de cuisson…).

De plus, vous devez respecter l’un de ces critères :

• les revenus locatifs que vous percevez ne doivent pas représenter plus de 50 % de votre revenu principal (salaire…),

et/ou

• le montant annuel des loyers perçus (charges comprises) ne doit pas être supérieur à 23 000 €. Au-delà de ce plafond, vous passez sous le statut de LMP (location meublée professionnelle).

Le régime micro-bic

La déclaration des revenus imposables en micro-bic est le régime fiscal le plus simple dans le cadre d’une LMNP. En effet, aucune tenue de comptabilité n’est obligatoire pour ce régime. Il suffit d’appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs annuels et de déclarer cette somme sur votre déclaration d’impôt dans la case des « Bénéfices industriels et commerciaux ».

Toutefois, vous ne pouvez opter pour ce régime uniquement si vos recettes annuelles n’excèdent pas 77 700 €. De même que le régime micro-bic n’est intéressant que si vos frais d’investissement et d'amortissement ne dépassent pas 50 % de vos revenus locatifs. Dans ce cas, il est préférable de choisir le régime réel.

Le régime réel

Contrairement au régime micro-bic, le régime réel permet de défalquer les charges réelles en lien avec la gestion de votre LMNP. En revanche, avec ce dispositif, vous êtes dans l’obligation de tenir des comptes et de fournir un bilan comptable, un compte de résultats et un plan d’amortissement. Le régime réel se décline en deux versions :

• le régime réel normal qui s’applique si les recettes annuelles sont supérieures à 254 000 €,
• le régime réel simplifié lorsque les revenus locatifs sont compris entre 77 700 € et 254 000 €. Ici, les formalités comptables sont allégées par rapport au régime réel normal, d'où le nom de régime réel simplifié.

Aucune loi ne mentionne une liste complète de toutes les charges qu’il est possible de déduire dans le cadre d’une LMNP. Les charges déductibles englobent toutes les dépenses effectuées qui sont liées directement à la gestion du bien en LMNP. Pour que la déduction de ces charges puisse être appliquée, elles doivent être justifiables. C’est-à-dire que vous devez fournir un justificatif (factures) pour chaque charge que vous souhaitez déduire. La liste que nous vous proposons n’est donc pas exhaustive :

• les frais de publicité (annonces, flyers…),
• les frais d’entretien et des petites réparations du logement meublé (plafonné à 600 €),
• les achats de matériels et fourniture pour le logement (plafonné à 500 €),
• les dépenses courantes (électricité, internet, téléphone…),
• les diverses assurances (assurance emprunteur, assurance pour les loyers impayés, assurance propriétaire non-occupant…),
• les frais de prestations pour la gestion comptable (achat de logiciel de gestion, expert-comptable…),
• les frais d’acquisition (frais d’agence immobilière, honoraires du notaire…),
• les charges de copropriété non prises en charge par le locataire (uniquement pour les logements en résidence de services),
• les intérêts d’emprunt (si le prêt a été réalisé dans l’année),
• la cotisation foncière des entreprises (CFE),
• la taxe foncière,
• les frais de carburant, lorsque vous vous déplacez pour rencontrer le locataire, par exemple.

Il peut arriver que la somme de vos charges déductibles soit supérieure au montant de vos revenus locatifs. On parle de déficit foncier. Le déficit, à savoir la somme que représente la différence entre les loyers perçus et le montant des charges déductibles, est reportable d’année en année, dans une limite de 10 ans, sous réserve que le logement reste en location meublée.