Immobilier neuf : comment estimer le coût des travaux en cas de malfaçons ?

Selon la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), une malfaçon est un « défaut ou imperfection d’une construction résultant d’une mauvaise exécution » de l’entreprise en charge des travaux. Cette dernière est responsable des malfaçons occasionnées par les travaux réalisés par ses soins.

Selon l’article 1792-1 du Code civil, il peut s’agir des architectes, entrepreneurs, techniciens ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, des vendeurs d’immeubles à construire, des promoteurs immobiliers, des constructeurs de maisons individuelles ou des contrôleurs techniques.

Si elle affecte la structure du bâtiment, la malfaçon est considérée comme majeure. Toutefois, la malfaçon peut également désigner des désordres de moins grande envergure : infiltration d’eau résultant d’un défaut d’étanchéité, fissures dues à un problème de fondations, fuite dans le réseau de plomberie, etc. Les constructeurs doivent obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile décennale. De son côté, l’acheteur doit souscrire une assurance dommages-ouvrage.

Des malfaçons peuvent être constatées dès la livraison. Le jour J, il convient donc d’être vigilant et de vérifier de nombreux points comme l’électricité, la plomberie, les ouvertures, le revêtement des murs et des sols et la maçonnerie.

Si vous constatez des malfaçons, vous pouvez soit refuser la livraison et attendre qu’elles soient corrigées avant d’emménager, soit accepter la livraison tout en émettant des réserves. Cette option est à privilégier si les réparations à entreprendre sont mineures et qu’elles ne vous empêchent pas de vivre dans le logement. Pour que vos réserves soient valables, vous devez les inscrire dans le procès-verbal de livraison de façon précise : emplacement de la malfaçon, nature du dysfonctionnement, etc.

Financièrement parlant, le refus de la livraison ou l’émission de réserves n’est pas sans conséquence. En effet, alors que la livraison est normalement le moment où l’acquéreur paie le solde du logement qu’il a acheté en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), le fait de refuser la livraison ou d’émettre des réserves justifie la consignation de ce solde, qui représente généralement 5 % du prix total.

Si des malfaçons sont constatées dans votre logement après la livraison, le promoteur se doit de les rectifier pendant 10 ans. En effet, vous pouvez mobiliser l’assurance responsabilité civile décennale du promoteur dans le cadre de plusieurs garanties :

• la garantie de parfait achèvement, qui permet la réparation de toute malfaçon se manifestant dans l’année qui suit l’achèvement des travaux ;
• la garantie de bon fonctionnement, qui prend en charge les malfaçons des éléments d’équipement dissociables du bâti pendant 2 ans (appareils électroménagers, VMC…) ;
• la garantie décennale, qui prévoit la responsabilité du constructeur pour les malfaçons compromettant la viabilité de l’ouvrage et/ou le rendant impropre à sa destination pendant les dix années qui suivent la livraison.

Dans les trois cas de figure, pour que les réparations soient effectuées, vous devez dans un premier temps mettre en demeure l’entreprise par lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous n’obtenez pas de réponse satisfaisante dans les 8 jours, vous pouvez déclarer le sinistre à votre assureur dommages-ouvrage par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il n’est pas utile de faire chiffrer les travaux de réparation de votre côté. C’est l’assureur qui choisit l’expert qui constatera les malfaçons et mettra en cause ou non la responsabilité du promoteur. L’assureur dispose d’un délai de 90 jours pour vous faire parvenir une offre d’indemnité. Si vous l’acceptez, celle-ci vous est versée sous 15 jours.