Acheter un studio pour le louer ou un T2 ?

De nombreux propriétaires s’intéressant à l’investissement immobilier commencent à constituer leur patrimoine en achetant de petites surfaces, soit le plus souvent un studio. Le principal avantage est la possibilité d’acheter un studio neuf pour le louer via le dispositif Pinel. Dans certaines villes devenues très chères, vous pourrez le faire tout en ne dépassant pas le plafond des 300 000 €. C’est également une bonne solution si vous souhaitez investir en ayant un budget serré.

Si vous faites le choix d’acheter un studio pour le louer hors loi Pinel, l’avantage est alors, le plus souvent, un excellent rendement locatif : entre 5 et 7 %, contre 3 à 5 % dans les T2, en particulier dans les villes étudiantes.

Enfin, en investissant dans un studio dans une ville étudiante, vous vous assurez peu de vacance locative, car il est facile de trouver de potentiels locataires pour ces petites surfaces.

Tout d’abord, les appartements de deux pièces sont moins chers au m² que les studios. Cela vous permet donc d’acquérir un bien neuf d’une plus grande surface pour un prix plus intéressant… Cependant il faut tout de même avoir un budget plus conséquent.

Par ailleurs, les deux pièces sont des appartements qui sont loués pour des périodes plus longues et plus stables, car loués à des couples, à des actifs, etc. Cette stabilité vous permet d’être un peu plus serein quant à l’entretien du bien immobilier que vous mettez entre les mains de vos locataires. Ce choix peut donc vous sembler plus viable par rapport à la stratégie d’acheter un studio pour le louer.

Le logement étant neuf, vous n’aurez que peu de besoins de travaux de réfection, mais cela va être renforcé par des locataires qui souhaitent rester plusieurs années dans l’appartement. De plus, notez qu’à la revente, vous êtes plus susceptible de faire une plus-value en achetant un deux pièces. Les surfaces moyennes et grandes sont plus rares et plus recherchées par les acheteurs.

Pour votre projet d’investissement dans un appartement neuf, vous pouvez encore passer par le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2024. Il vous permet de générer jusqu’à 42 000 € de réductions d’impôt sur 12 ans. Par exemple, si vous achetez un bien à 250 000 € et que vous vous engagez à le louer 12 ans, vous pourrez défiscaliser 35 000 € sur cette période selon le taux appliqué (14 % d’abattement).

Cependant, n’oubliez pas que l’achat via le dispositif Pinel est soumis à des conditions liées à la location, notamment des plafonds de loyers. De ce fait, si vous achetez un studio neuf de 25 m² via la loi Pinel à Nantes, situé en zone B1, conformément au plafond de loyer appliqué en 2024 (11,31 €/m²/mois), vous pourrez le louer 282,75 € par mois au maximum à vos locataires. Pour un T2 de 50 m² acheté dans la même ville, le loyer maximal devra être de 565,50 €.

Votre choix devra donc dépendre de votre projet. Dans quel objectif souhaitez-vous acheter un studio pour le louer ? Gagner de l’argent via le rendement locatif, ou bénéficier d’une défiscalisation importante du prix total de votre bien ? Répondre à cette question vous permettra d’y voir plus clair et de faire votre choix.