Le projet du Grand Paris mais aussi - et surtout - l’inauguration du Grand Paris Express, le nouveau réseau de métros automatiques, redistribuent incontestablement les cartes du marché de l'immobilier francilien. Ce projet pharaonique va-t-il influer durablement sur les prix des logements en Île-de-France ? Et si c'est le cas, dans quelle mesure le fera-t-il ?
En quoi consiste le projet du Grand Paris Express ?
Le Grand Paris Express n'est rien moins que le projet de réseau de transport public qui accompagne le plus grand développement urbain en Europe à ce jour, à savoir le Grand Paris. Le GPE a pour but d’unifier la capitale, de relier entre elles ses villes satellites et d'interconnecter les départements qui forment l'Île-de-France. Ce projet pharaonique implique la création de 4 grandes lignes automatiques, le prolongement de plusieurs lignes existantes (11, 12, 13, 14...) et la construction de 68 nouvelles gares.
L’idée derrière ce chantier monumental, c'est de simplifier les déplacements en Île-de-France et de rehausser l’attractivité économique des villes proches de Paris, trop souvent éclipsées par la capitale.
Le projet du Grand Paris Express que réalisera la SGP (Société du Grand Paris) sera totalement achevé en 2030.
Pourquoi le Grand Paris Express influence-t-il les prix immobiliers ?
Le projet du Grand Paris Express a d'ores et déjà commencé à faire augmenter les prix, et cela dès 2017. A l’époque, le réseau immobilier Guy Hoquet faisait état de hausses de prix considérables, celles-ci oscillant entre de 2 % et 12 %.
En 2021, alors que la ligne 14 a été prolongée et que le tramway T9 a été inauguré, force est de constater que les prix franciliens poursuivent leur irrésistible ascension. La hausse est particulièrement marquée sur les marchés immobiliers des villes situées là où les projets ont commencé à être développés. C'est notamment le cas à Saint-Ouen où les prix de vente ne cessent d’augmenter depuis plusieurs années, mais aussi dans les villes que dessert le T9 : Ivry, Vitry, Thiais, Choisy-le-Roi, Orly.
Plusieurs experts rapportent également une augmentation du prix de l'immobilier dans les secteurs des gares et des futures gares des métros en devenir. Et pour cause, les Franciliens savent qu'il s'agit là de secteurs sur lesquels il faut miser car en y devenant propriétaire d'un logement, on pourra espérer réaliser une confortable plus-value à la revente d'ici 15 à 20 ans.
Pour toutes ces raisons, il y a fort à parier que dans de très nombreuses communes concernées par le projet du Grand Paris, devenir propriétaire va continuer de coûter de plus en plus cher…
Certaines villes proches de Paris, comme Saint-Denis, Pantin, Villejuif ou encore Gennevilliers sont déjà en train de tirer leur épingle du jeu. En plus du futur métro qui les dessert, elles feront l'objet de grands aménagements urbains qui boosteront leur attractivité et doperont leur économie.
Les programmes immobiliers neufs boostés par le Grand Paris
Que celles et ceux que la perspective d'une hausse continue des prix des logements en Île-de-France se rassurent, la bonne nouvelle (car il y en a une !), c’est que le parc immobilier grandit à mesure que le projet du Grand Paris Express se poursuit ! En effet, les promoteurs immobiliers voient d’un très bon œil l’expansion des villes périphériques de Paris. En effet, il s'agit de zones dans lesquelles il est plus facile de bâtir des immeubles résidentiels neufs que dans la capitale où le prix du foncier atteint déjà des sommets…
De ce fait, si la demande commence à augmenter, l’offre en logements neufs - tout en restant insuffisante - tend à se diversifier en région parisienne.
Certains promoteurs favorisent le développement de certaines villes via la création de quartiers entiers, dans le cadre de projets mêlant la création d’immeubles de bureaux, de commerces, et de complexes résidentiels. Bon nombre de ces projets qui sortent - ou sortiront sous peu - de terre sont d'ailleurs des écoquartiers.
Grand Paris : il est temps d’investir dans le neuf !
Si vous êtes en quête d’un investissement locatif, vous comprendrez aisément (si ce n'est déjà le cas) qu’il est tout à fait judicieux de vous intéresser aux communes franciliennes dans lesquelles ce nouveau réseau de métros va être développé. À ce titre, la ligne 15, automatique, périphérique et desservant tout le pourtour de la capitale est intéressante. En effet, les prix au m² s'y situent encore en-dessous des 4 500/5 500 €. Parmi ces villes où il fait bon investir pendant qu'il en est encore temps figurent également Vitry-sur-Seine, Champigny-sur-Marne, Rosny-sous-Bois, Aubervilliers ou encore Bagneux. Ce sont des villes dans lesquelles les projets de constructions neuves sont nombreux et où les prix pratiqués restent accessibles.
Il est également à noter qu’au-delà de l'opportunité de réaliser une plus-value, la présence prochaine de nouvelles lignes de métro permettra aux investisseurs locatifs de louer plus facilement le bien immobilier qu'ils auront acheté en VEFA.
Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu’en 2024 et l’Île-de-France classée en zone A ou Abis. Vous pouvez donc investir dans le neuf en vue de louer, tout en profitant d'un avantage fiscal.
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