Est-ce une bonne ou une mauvaise idée d'investir dans une résidence étudiante ?

Un investissement immobilier peut prendre différentes formes. Le cas qui nous intéresse ici est celui de l’investissement locatif. Ce dispositif vous permet d’acquérir un bien immobilier, et de le louer ensuite à un public spécifique. L’investissement locatif dans une résidence étudiante présente de nombreux avantages. C’est aussi une opération qui présente des risques.

Rappelons tout d’abord quelques chiffres. D'après le site du gouvernement, le nombre d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur étaient près de 2,39 millions pour la période 2022-2023.

Pour autant, l’accès au logement est toujours plus difficile. En cause : un marché saturé ou des logements de mauvaise qualité. Voilà pourquoi un programme neuf en résidence étudiante peut présenter un avantage décisif, dans votre logique d’investissement immobilier :

• vous accédez à un marché où une forte demande pour des logements étudiants s’exprime ;
• l’investissement reste accessible à tous les profils, et vous profitez de revenus complémentaires ;
• les logements en résidences sont, pour la plupart, des studios. Le montant d’acquisition sera donc ici bien inférieur à celui d’autres logements ;
• vous réalisez un investissement immobilier sur le long terme, dans des résidences idéalement situées ;
• vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse, grâce au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ;

Investir dans une résidence étudiante, c’est également profiter des atouts de la gestion locative. Dans ce cas de figure, votre dossier d’investissement est entièrement pris en charge par l’exploitant ou un opérateur professionnel. Ce dernier s’occupe pour vous de toutes les formalités. Il s’occupe d’exploiter la résidence, choisit les locataires et encaisse les loyers. Vous signez un contrat de bail commercial avec lui, qui reprendra en détail les engagements de location.

Bien évidemment, investir dans une résidence étudiante à Lyon, ou dans une autre grande métropole comporte des risques. Des risques à connaître, dans une optique de gestion locative optimisée. En voici quelques exemples parmi les plus courants :

• L’emplacement du logement et de la résidence étudiante : idéalement, celle-ci doit se trouver dans un quartier sécurisé et non loin des commodités et services de proximité essentiels (commerces, hôpital, gare, etc.).
• Les risques liés à la nature même du logement : celui-ci peut être mal situé, avec un faible rendement ou une fiscalité lourde. Tout ceci sans parler des éventuelles dégradations qui peuvent survenir.

Le risque d’impayé : ils sont plus fréquents en logement étudiant. D’après les chiffres du Ministère du Logement, les impayés représentent près de 2,5 % du montant total des loyers perçus.

Le critère le plus important est la localisation du bien. Vérifiez notamment l’emplacement de la résidence étudiante : est-elle construite dans une ville universitaire ? En centre-ville ? Dans un quartier profitant de commodités spécifiques ?

Soyez également attentif à la qualité des services proposés par l’opérateur, responsable de la gestion de la résidence de services. La réputation du professionnel conditionnera à coup sûr la réussite de votre opération immobilière. En dernier ressort, il peut être utile de vous faire accompagner par un expert-comptable. Ce dernier pourra vous accompagner dans l’optimisation de votre investissement, ainsi que dans la transmission de votre patrimoine par la suite.

En résumé :

• Analysez le marché locatif étudiant dans la ville que vous ciblez. Examinez notamment son potentiel de croissance, le taux d’occupation des logements, etc.
• Choisissez le type de bien approprié à la nature de votre projet d’investissement immobilier (studios, T1, T2, etc.).
• Concevez votre budget et apprenez à anticiper certains éléments (charges, frais de notaire, intérêts d’emprunt, etc.).
• Optez pour le bon régime fiscal : dans le cadre d’une location étudiante, le dispositif LMNP peut s’avérer intéressant pour vous.

En conclusion, vous aurez compris que la gestion d’un investissement locatif peut s’avérer vite compliquée. Surtout dans le cadre d’un investissement au sein d’une résidence étudiante. C’est pour cela qu’il peut être indispensable de confier votre projet à une agence.