Investir dans le neuf à plusieurs : mode d’emploi

L’investissement locatif à plusieurs dans l’immobilier neuf consiste à acheter un bien immobilier neuf en collaboration avec d’autres investisseurs. Cette approche diffère de l’achat d’un logement en solo, car elle permet de partager les coûts, les responsabilités et les avantages de l’investissement. Le bien immobilier neuf, dans ce contexte, désigne un bien qui n’a jamais été occupé ou utilisé avant l’achat.

Les investisseurs se regroupent généralement sous le régime de l’indivision, ou encore sous forme de société civile immobilière (SCI), chacune ayant ses avantages et ses inconvénients qu’il convient d’étudier de près. Cette décision dépend notamment du nombre d’investisseurs, de la durée prévue de l’investissement, et des objectifs individuels et collectifs définis, qu’ils soient financiers ou autre.

L’investissement à plusieurs dans l’immobilier neuf apporte un certain nombre d’avantages :

• Le partage des coûts est l’un des avantages évidents de l’investissement à plusieurs. Acheter un logement neuf peut s’avérer coûteux en raison des frais d’achat, des frais de notaire, des coûts de construction. En investissant à plusieurs, ces coûts sont répartis entre les investisseurs, ce qui réduit la charge financière individuelle.
• La diversification du risque entre également en compte, car tout investissement comporte un niveau de risque plus ou moins élevé. En investissant à plusieurs, vous diversifiez votre portefeuille immobilier, ce qui signifie que vous n’êtes pas aussi vulnérable aux fluctuations marché immobilier. Si un logement ne performe pas aussi bien que prévu, les pertes sont partagées entre les investisseurs, atténuant l’impact financier.
• En investissant à plusieurs, vous avez souvent la possibilité d’accéder à des biens de meilleure qualité. Les contraintes financières sont moins lourdes en achetant à plusieurs plutôt que seul, or, en regroupant les ressources, les investisseurs peuvent se permettre d’acquérir un bien de meilleure qualité, et ce projet peut notamment se traduire par de meilleurs rendements locatifs.
• Enfin, investir implique des responsabilités, comme la gestion locative, l’entretien et les réparations. En investissant à plusieurs, ces responsabilités sont diluées, réparties entre les investisseurs ou peuvent être déléguées à une agence ou une société de gestion immobilière. Cela réduit la charge de travail est les missions individuelles, et peut rendre l’investissement plus attractif.

La réalisation d’un investissement locatif à plusieurs dans l’immobilier neuf nécessite une planification minutieuse et la prise en compte de plusieurs étapes clés. A commencer par la constitution d’un groupe d’investisseurs, qui implique de trouver les partenaires idéaux. Il peut s'agir peuvent d'amis, de membres de la famille, de collègues ou même de personnes rencontrées dans d’autres cadres. Il est surtout essentiel de choisir des personnes de confiance.

Il est ensuite nécessaire de définir les objectifs communs : quels sont les rendements attendus ? Quelle est la durée prévue de l’investissement ? Quelle est la répartition des coûts et des profits ? Cette étape est cruciale pour limiter le risque d’éventuels conflits.

Il faudra ensuite choisir une structure et un cadre juridiques. On en relève principalement deux :

• L’indivision qui est la solution la plus simple, en particulier pour les couples. Dans ce régime, chaque co-investisseurs possède une partie de l’investissement proportionnelle à son aport financier. Il est cependant plus difficile de régir les prises de décision en cas de litige.
• La SCI (Société Civile Immobilière), est une option intéressante pour la transmission du patrimoine notamment. Chaque co-emprunteur détient des parts sociales, qui sont proportionnelles à l’apport au capital de chacun. La SCI s’avère plus protectrice que l’indivision, car elle implique la rédaction d’un pacte d’associé ou d’une convention d’indivision permettant de préciser les modalités de prise de décision, la répartition des loyers ou encore les conditions de sortie d’un investisseur.

Il s’agit ensuite de trouver le bien immobilier neuf idéal. Il faut tenir compte de l’emplacement, de la nature du logement, du budget global et des aspirations de chacun. Il est important de consulter plusieurs promoteurs et de comparer plusieurs projets de construction avant de prendre une décision.

Il faut ensuite trouver le financement nécessaire, qui peut prendre la forme d’un prêt immobilier, de fonds propres ou d’une combinaison des deux. Il faut s’assurer de bien saisir les obligations financières de chaque investisseur, et de mettre en place un plan de financement solide.

Enfin, pensez à la gestion locative. Elle doit être efficace et doit inclure la location, l’entretien, les visites, l’échange avec les locataires, le recouvrement des loyers et tout ce qui a trait à la comptabilité et à la veille juridique, afin de rester au courant des dernières normes et réglementations en vigueur.

Le dispositif Pinel est actuellement le plus alléchant pour les investisseurs souhaitant placer leur capital dans l’immobilier neuf, car il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 10,5 à 18 % du prix du logement selon la durée d’engagement de mise en location, à savoir 6, 9 ou 12 ans. Il est possible d’en bénéficier en investissant à plusieurs, bien qu’il faille être attentif aux aspects administratifs de l’opération :

• Si vous investissez à plusieurs en loi Pinel sous le régime de l’indivision, ce régime est alors formalisé par un acte notarié. A l’aide de ce document, le fisc peut répartir la réduction d’impôt entre chaque investisseur en fonction de la quote-part de chacun. Les indivisaires doivent, à ce titre, renseigner leur quote-part dans leur déclaration d’impôt sur le revenu.
• Si vous investissez à plusieurs en SCI, chaque associé peut bénéficier de l’avantage fiscal proportionnellement aux parts sociales qu’il détient dans la société. Il faut cependant être vigilant sur un point : la SCI doit être soumise à l’impôt sur le revenu et non à l’impôt sur les sociétés.