Comment faire face aux malfaçons constatées dans un logement neuf ?

Lors de la remise des clés, l’une des étapes cruciales dans l'achat d'un logement neuf est la visite de livraison. Il s’agit du moment où l'acheteur peut inspecter minutieusement le bien et détecter d'éventuelles malfaçons. Cette inspection doit être rigoureuse car elle permet de relever les défauts avant l'emménagement. Parmi les malfaçons courantes, on trouve les fissures dans les murs, les infiltrations d'eau, les problèmes d'isolation, ainsi que les défauts liés aux installations électriques et de plomberie.

Pour une inspection efficace, il est conseillé de se munir de certains éléments indispensables : les papiers contractuels (comme la notice descriptive et le plan du logement), un smartphone ou un appareil photo pour documenter les défauts observés, ainsi qu’un télémètre pour vérifier les dimensions des pièces. Tester les appliques, les prises électriques et la VMC avec des outils simples comme une ampoule ou un chargeur est également essentiel.

Enfin, tout doit être consigné dans un procès-verbal de réception, où l’acheteur émet ce qu’on appelle des « réserves ». Le promoteur est alors dans l’obligation de corriger ces défauts et de procéder à une levée des réserves une fois les travaux effectués.

Une fois la réception du logement effectuée, plusieurs garanties légales sont mises en place pour protéger l’acheteur en cas de malfaçons :

• la première d'entre elles est la garantie de parfait achèvement. Valable un an à compter de la réception des travaux, elle oblige le constructeur à réparer toutes les malfaçons, qu'elles soient apparentes ou non. Pour activer cette garantie, il est nécessaire de signaler les défauts par courrier recommandé avec accusé de réception ;
• ensuite, la garantie biennale ou de bon fonctionnement couvre, sur une période de deux ans, les équipements dissociables du bâtiment (portes, fenêtres, systèmes de chauffage, etc.). Si un dysfonctionnement est constaté, il suffit d’informer le constructeur pour qu'il procède aux réparations nécessaires ;
• enfin, la garantie décennale s’étend sur une période de dix ans et concerne les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination (fissures importantes, problèmes d'étanchéité, etc.).

Pour chacun de ces cas, une procédure stricte doit être suivie, à commencer par la notification formelle des défauts au promoteur, suivie, si nécessaire, d’une expertise et de démarches judiciaires en cas de non-réponse.

Même après avoir emménagé, il est essentiel de rester vigilant face aux défauts qui pourraient apparaître avec le temps. Un suivi régulier et une documentation systématique des problèmes rencontrés faciliteront les démarches en cas de litige. Si des défauts sont constatés, il est conseillé de solliciter l’avis d’un expert indépendant, spécialisé dans la construction, pour évaluer l’étendue des malfaçons et les solutions possibles.

En parallèle des garanties légales, l'assurance dommages-ouvrage, souscrite par le promoteur avant le début des travaux, joue un rôle clé. Cette assurance garantit un financement rapide des réparations des malfaçons graves, sans attendre une décision de justice. Pour activer cette assurance, il est crucial de déclarer le sinistre dès la découverte des dommages. L'assureur a ensuite 60 jours pour proposer une solution de réparation ou d’indemnisation. En cas de désaccord, un expert peut être mandaté pour évaluer les dommages et proposer un devis précis des réparations.

Lorsque vous constatez des malfaçons, il est impératif d’émettre des réserves rapidement et de suivre une procédure précise.

• La première étape consiste à rédiger une mise en demeure détaillant les défauts observés et à l’envoyer en recommandé avec accusé de réception au promoteur. Cette lettre doit être la plus précise possible, avec des photos et des vidéos des malfaçons constatées.
• Si le promoteur ne répond pas ou conteste les défauts, il est alors recommandé de faire appel à un expert pour une évaluation indépendante. Ce rapport servira de preuve en cas de litige, notamment si une procédure judiciaire devient nécessaire.
• En dernier recours, si le promoteur ne prend pas en charge les réparations, vous pouvez saisir la justice. Le tribunal pourra alors ordonner la réalisation des travaux et vous octroyer des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Pour prévenir d’éventuels litiges, il est conseillé de tenir un journal de toutes les communications avec le promoteur, de conserver les copies des courriers envoyés et reçus, ainsi que les rapports d’experts. Cette documentation renforce votre position et facilite la gestion des litiges liés aux malfaçons.