Quels sont les principaux changements du LMNP en 2025 ?

Jusqu'à présent, les amortissements pratiqués dans le cadre d'une location meublée non professionnelle permettaient de réduire l'assiette imposable des revenus locatifs sans impacter le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. La loi de finances 2025 prévoit désormais la réintégration de ces amortissements dans le calcul de la plus-value imposable. Concrètement, cela signifie que les amortissements déduits durant la période de location seront ajoutés au prix d'achat initial pour déterminer la plus-value taxable lors de la cession du bien. Cette mesure vise à limiter les avantages fiscaux jugés excessifs et à augmenter les recettes fiscales de l'État.

La loi Le Meur, entrée en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2025, apporte des changements notables au régime micro-BIC applicable aux meublés de tourisme. Les principales modifications sont les suivantes :

• Abattements fiscaux réduits : l'abattement forfaitaire pour les meublés de tourisme classés passe de 71 % à 50 %, tandis que celui pour les meublés non classés est réduit de 50 % à 30 %.
• Plafonds de revenus abaissés : le plafond de recettes pour bénéficier du micro-BIC est désormais fixé à 77 700 € pour les meublés classés (contre 188 700 € auparavant) et à 15 000 € pour les meublés non classés (contre 77 700 € précédemment).

Ces ajustements visent à aligner la fiscalité des locations meublées touristiques sur celle des locations nues, afin de favoriser la mise sur le marché de logements destinés à la location longue durée. Une plateforme d’investissement locatif en ligne peut être un outil précieux pour évaluer la rentabilité d’un projet en fonction de ces nouveaux seuils et identifier les meilleures stratégies d’optimisation fiscale.

Conformément à la loi Climat et Résilience de 2021 et au décret du 18 août 2023, les logements classés « G » au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne sont plus considérés comme décents et sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Toutefois, les locataires déjà en place peuvent rester dans leur logement et ont la possibilité d’exiger des travaux d’amélioration énergétique. Le calendrier des interdictions de location se poursuit avec les logements classés « F » en 2028, puis ceux classés « E » en 2034.

Il est à noter que pour les meublés de tourisme, la loi Le Meur impose également des critères de performance énergétique. Ainsi, les logements faisant l'objet d'un changement d'usage en meublé de tourisme doivent attester d'un DPE classé entre A et E depuis le 21 novembre 2024 et jusqu'au 31 décembre 2033. Et ces logements devront afficher un DPE situé entre les classes A et D à partir du 1er janvier 2034, au même titre que les logements loués à titre de résidence principale.

Jusqu'en 2024, les loueurs en LMNP relevant du régime réel pouvaient bénéficier d'une réduction d'impôt équivalente aux deux tiers des frais de comptabilité en adhérant à un OGA. La loi de finances 2025 supprime cet avantage fiscal. Désormais, ces frais restent déductibles en tant que charges, mais ne donnent plus droit à une réduction directe de l'impôt sur le revenu.

En août 2024, une nouvelle interprétation des activités para-hôtelières a été adoptée, impactant les locations de courte durée. Désormais, pour les séjours de moins d'une semaine, le ménage effectué après le départ des locataires est considéré comme une prestation de nettoyage régulier, et la fourniture de linge lors de l'entrée dans les lieux est assimilée à une prestation hôtelière. Ainsi, en combinant ces services avec l'accueil des clients, les loueurs pourraient être assujettis à la TVA.

Toutefois, cette obligation ne s'applique que si les recettes perçues l'année précédente dépassent le seuil de franchise de TVA, fixé à 25 000 € par la loi de finances 2025.