Régime réel, régime micro-foncier… c'est quoi, la différence ?

26 sep 2022
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Lorsque l’on réalise un investissement locatif, on peut choisir entre déclarer les revenus générés par l’investissement via le régime réel ou le régime micro-foncier. Explications sur les subtilités de chacune de ces modalités fiscales.

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Le régime micro-foncier est idéal pour ceux qui commencent à investir dans l'immobilier car il est simplifié. ©Fizkes - Shutterstock

Sommaire

Réel, micro-foncier : à qui s’adressent ces deux régimes fiscaux ?

Tout d’abord, vous devez savoir que le régime micro-foncier et le régime réel ne concernent que les particuliers et non les professionnels. De plus, ces deux régimes ne s'appliquent qu'aux locations nues, qu’il s’agisse d’un appartement ancien ou neuf.

Il s’agit ici de choisir un régime pour déclarer les revenus engendrés par la location d’un bien, qu’il s’agisse d’une location « classique » ou via un dispositif fiscal comme la loi Pinel.

Pour la location meublée, un particulier doit se déclarer en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) puis choisir entre le régime réel et le régime micro-BIC.

Le régime micro-foncier, c'est quoi ?

Par son caractère simplifié, le régime micro-foncier est plutôt pensé pour être choisi par les jeunes investisseurs immobiliers (comprenez ceux qui débutent dans ce type d’investissement).

Le régime micro-foncier est très facile à choisir et à déclarer : il suffit d’inscrire dans la case dédiée de votre déclaration 2042 les revenus générés par la location de votre bien, moins l’abattement forfaitaire applicable s’élevant à 30 %.

Cela signifie que vous ne serez imposé que sur 70 % des revenus perçus. Si vous touchez 12 500 € de loyers par exemple, vos revenus imposables s’élèveront à 8 750 €.

Notez que le régime micro-foncier étant simplifié, vous ne pouvez pas déduire de charges dans votre déclaration d’impôt.

Enfin, si la location de votre ou de vos investissements immobiliers génère plus de 15 000 € par an, vous devrez alors basculer sur un régime réel.

Vos revenus imposables (dans notre exemple, 8 750 €) sont soumis aux prélèvements sociaux s’élevant à 17,2 % du montant, soit 1 505 €.

Zoom sur le régime réel pour l’imposition de vos revenus fonciers

Le régime réel, lui, est un régime d’imposition plus poussé puisque vous pouvez déduire toutes les charges inhérentes à la location de votre bien.

Il s’agit :

  • des dépenses liées à la réparation et l’entretien de votre logement loué, hors de l’activation de vos garanties constructeur (puisque celles-ci sont prises en charge par votre promoteur immobilier),
  • des charges locatives engagées dont vous n’avez pas pu récupérer le remboursement de la part de votre locataire au 31 décembre de l’année de son départ,
  • des provisions et charges de copropriété, y compris la rémunération versée à votre syndic ou à votre gardien ou concierge si son salaire n’est pas versé par ledit syndic,
  • des taxes et impôts, comme la taxe foncière,
  • des frais de gestion locative si vous faites appel à une agence spécialisée pour cette tâche,
  • des primes d’assurances inhérentes à la location de votre bien : assurance de prêt, garantie loyers impayés, assurance propriétaire non occupant,
  • des frais de procédure si vous avez eu un litige à régler avec votre locataire, par exemple,
  • des frais bancaires : intérêts d’emprunt, frais de dossier, mainlevée…

Avec le régime réel, vous ne serez imposé que sur le bénéfice généré par la location de votre bien.

Attention tout de même, en cas de contrôle, vous devrez être en mesure de justifier du règlement de toutes ces charges :

  • factures,
  • devis,
  • talons des chéquiers,
  • ordres de virement, etc.

En choisissant le régime réel, vous pouvez vous déclarer en déficit foncier si vos dépenses sont plus importantes que vos recettes et ainsi défiscaliser une partie de vos autres revenus.

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