Louer à son enfant avec le dispositif Jeanbrun : tout ce qu’il faut savoir

Nous n’allons pas vous faire espérer plus longtemps, mais la réponse est malheureusement non. En effet, le dispositif Jeanbrun interdit de manière claire la location à un membre de la famille du propriétaire. Autrement dit, le locataire ne peut pas être :

• un enfant ou un petit-enfant ;
• un parent ou un grand-parent ;
• un frère ou une sœur ;
• un allié jusqu’au deuxième degré inclus (cousins...).

Même un enfant majeur ou fiscalement indépendant reste exclu du dispositif. Sur ce point, le Jeanbrun est beaucoup plus strict que l’ancien Pinel, qui autorisait la location à un enfant détaché du foyer fiscal.

Le régime Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement comptable. Concrètement, le propriétaire peut déduire chaque année une partie du prix du logement de ses revenus fonciers.

Le calcul de l’amortissement se fait sur une base représentant 80 % de la valeur du bien, hors terrain.

Le dispositif concerne :

• les logements neufs situés dans des immeubles collectifs ;
• les logements anciens avec des travaux représentant au moins 30 % du coût total de l’opération, afin d’atteindre une classe énergétique A ou B après rénovation.

En échange de cet avantage fiscal, plusieurs conditions doivent être respectées :

• louer le logement vide ;
• proposer le bien en tant que résidence principale pour les futurs locataires ;
• respecter des plafonds de loyers ;
• respecter des plafonds de ressources des locataires ;
• conserver le logement en location pendant au moins 9 ans, sans discontinuité (hors vacance locative justifiée et limitée dans le temps).

Avec le dispositif Jeanbrun, l’État cherche avant tout à remettre des logements sur le marché locatif classique, notamment dans les zones où des offres accessibles manquent.

En échange d’un avantage fiscal, le propriétaire doit respecter plusieurs règles, dont des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Dans ce contexte, autoriser la location à un enfant ou à un proche reviendrait à détourner le mécanisme de son objectif initial.

Le gouvernement veut éviter qu’un dispositif pensé pour soutenir l’offre locative serve principalement à loger un membre de la famille dans des conditions fiscalement avantageuses.

Louer le logement à son enfant malgré les règles établies par le dispositif Jeanbrun peut coûter cher. En cas de contrôle, l’administration fiscale peut remettre en cause l’ensemble des amortissements déjà déduits au fil des années.

Concrètement, les sommes déduites sont réintégrées dans les revenus fonciers imposables. À la clé : une hausse de l’impôt, mais aussi la perte de l’avantage fiscal accordé par le dispositif.

Le risque est loin d’être théorique, le lien de parenté entre le bailleur et le locataire est facilement identifiable par l’administration.

Ainsi, le dispositif Jeanbrun reste pertinent dans une logique patrimoniale de long terme. À l’issue de la période d’engagement locatif, le propriétaire retrouve sa liberté et peut alors louer le logement à son enfant.

En revanche, si l’objectif est de le loger rapidement, d’autres montages seront plus adaptés.

Même si le régime Jeanbrun interdit la location à un enfant, d’autres solutions permettent encore d’allier investissement immobilier et optimisation fiscale.

Le statut LMNP reste l’une des options les plus utilisées. En location meublée, le propriétaire peut amortir le logement et le mobilier, ce qui réduit souvent fortement l’imposition sur les loyers. Cette solution est particulièrement adaptée pour loger un étudiant ou un jeune actif.

Le déficit foncier peut aussi être intéressant pour les investisseurs qui achètent un logement ancien avec travaux. Un propriétaire qui réalise des rénovations dans un logement loué nu peut déduire certaines dépenses de ses revenus fonciers.

Mais attention, même dans le cadre d’une location familiale, le loyer doit rester cohérent avec les prix du marché. En effet, un loyer anormalement bas peut entraîner un redressement fiscal.

L’administration peut remettre en cause la déduction des charges et du déficit foncier, voire considérer qu’il s’agit d’une donation déguisée. En cas d’abus de droit, une majoration de 80 % peut même être appliquée.