Pour acheter un bien immobilier neuf à plusieurs, quelques solutions s’offrent à vous : indivision, communauté des biens ou Société Civile Immobilière (SCI)...
Acheter un bien immobilier neuf à deux, en étant mariés
Vous souhaitez acheter un bien immobilier neuf à deux et vous êtes déjà uni avec votre conjoint. Plusieurs hypothèses s’offrent à vous, en fonction du type de contrat de mariage que vous avez choisi :
- Vous êtes mariés sans contrat de mariage : dans ce cas, c’est le régime matrimonial de la communauté réduite aux acquêts qui va s’appliquer, c’est-à-dire que tout ce que vous achetez pendant votre mariage vous appartient à parts égales.
- Vous êtes mariés avec un contrat de mariage régit par la séparation de biens : dans ce cas, votre acquisition s’apparentera à un achat en indivision, système que nous vous décrivons juste en-dessous.
- Vous êtes mariés sous le régime de la communauté des biens : dans ce cas, le bien vous appartient à tous les deux, comme tous les autres du ménage.
Si vous achetez à deux sans contrat de mariage et que l’un de vous met un apport de plus de 50 % de la valeur totale du bien ou finance l’achat (entièrement ou en partie) via une somme perçue avant le mariage (donation, succession, économies), alors le logement lui appartient entièrement. En cas de divorce, il devra payer une compensation à son ex-conjoint.
Acheter un logement neuf en couple, sous le régime du PACS
Si vous êtes pacsés, vous pouvez aussi également acheter un bien immobilier neuf. Généralement, le PACS induit une union régie par la séparation de biens, mais, lors d’un achat en immobilier, à moins que vous ne le mentionniez dans l’acte authentique d’achat de votre bien en VEFA, celui-ci vous appartiendra à parts égales.
Dans le cas où chacun d’entre vous met des apports différents, il sera judicieux de les inscrire dans l’une des clauses de l'acte authentique de vente, afin que chacun soit propriétaire du bien neuf au prorata de son financement.
Après avoir finalisé votre achat immobilier neuf en étant pacsé, pensez à faire un testament. En cas de décès, même s’il y a contrat de PACS, le partenaire survivant devra payer d’importants droits de succession, à moins qu’un testament ne l’ait désigné comme légataire de l’autre moitié du bien.
Acheter à plusieurs à parts équitables : l’indivision
Acheter en indivision est une solution judicieuse si vous souhaitez acheter en couple tout en restant en concubinage ou que vous souhaitez acheter avec un ami, un membre de votre famille et que votre projet est d’investir à plusieurs dans l’immobilier, tout en n’imposant pas à chacun d’apporter exactement la moitié, le tiers ou le quart de la somme du logement. Le principe de l’indivision est un achat au prorata de la somme apportée et/ou empruntée par chacun.
Attention cependant à bien préciser dans l’acte authentique de vente les parts de chaque acheteur, sinon, le partage se fera de façon égalitaire entre les membres de l’indivision.
Si l’un des membres souhaite sortir de l’indivision, il doit en informer les autres. Ceux-ci auront ensuite le choix soit de racheter ses parts, soit tous prendront la décision de revendre le bien.
SCI : pour le patrimoine appartenant à plus de trois ou quatre personnes
Si vous avez pour projet d’acheter un bien immobilier neuf à plus de trois ou quatre personnes ou d'investir dans plusieurs logements neufs, alors il peut être judicieux d’acheter en créant une Société Civile Immobilière (SCI). Le principe est que c’est la SCI (donc, une personne morale) qui achète le bien immobilier. Les personnes physiques (vous et vos co-acheteurs) sont associés de la SCI. Une fois l'achat effectué, les parts dans le ou les logement(s) sont fractionnées en fonction de la contribution (apport, emprunt engagé) de chaque associé de la SCI.
Ce système est assez compliqué et coûteux en termes de gestion car il nécessite l'organisation d’une assemblée générale annuelle et la tenue d'un registre, mais il permet de se partager un patrimoine immobilier de façon plus sécurisée que dans une indivision : droit de retrait, transmission facile entre héritiers, fiscalité avantageuse, démembrement des titres. Avec une SIC, il est plus aisé de profiter de ses parts et de ses biens, sans craindre de léser les autres parties.
Préparer une succession : pensez à l'achat immobilier via une tontine
Une autre solution pour acheter dans le neuf à plusieurs, c’est le principe de la tontine, qui se fait plus rarement. Cette convention prévoit que lorsqu’un des acheteurs décède, le ou les survivants héritent de la part du défunt de façon égale. Le dernier survivant devient le seul héritier du bien. C’est un fonctionnement à considérer si vous avez pour projet d'acheter un bien immobilier neuf avec vos parents, par exemple ou en couple. La tontine exonère d'ailleurs l'héritier de droits de transmission sur la part transmise. Pour faire valoir cette convention, vous devrez ajouter une « clause tontinière » dans l'acte authentique d’achat de votre bien immobilier.
Si vous êtes associé d’une SCI et que vous souhaitez faire un investissement en loi Pinel dans le neuf, vous devrez vous assurer au préalable que celle-ci n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés avant d'être sûr(e) de pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts.
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