La garantie financière d’achèvement est un engagement pensé pour que les acheteurs soient assurés que leur bien sera construit et ce, même en cas de défaillance financière du promoteur.
La garantie financière d’achèvement, c’est quoi ?
Pour comprendre ce qu’est cet engagement, nous devons d’abord définir ce qu’est l’achèvement d’un immeuble d’un point de vue légal. L’article R261-24 du Code de la Construction et de l’Habitation dispose qu’un logement vendu en VEFA est considéré comme achevé quand les ouvrages et les éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l’immeuble ont été installés. D’un point de vue contractuel avec votre promoteur, c’est quand vous signer le procès-verbal de votre visite de livraison que la construction est considérée comme terminée.
Pour protéger les acheteurs du risque d’un chantier qui ne se terminera pas, la loi a donc prévu la signature par le promoteur d’une garantie financière d’achèvement d’immeuble auprès d’un organisme de crédit. Si le promoteur immobilier est incapable de financer la fin des travaux, c’est la banque (ou l'organisme prêteur) qui prendra donc le relais. La banque de votre promoteur agit donc comme le garant du projet de construction.
La garantie financière d’achèvement d’immeuble est une assurance que le promoteur immobilier doit fournir de manière obligatoire aux acheteurs de ses appartement neufs.
Garantie financière d’achèvement extrinsèque ou intrinsèque ?
Jusqu’en 2014, les promoteurs immobiliers pouvaient contracter des garanties financières d’achèvement d’immeuble intrinsèques, soit qu’ils trouvent eux-mêmes une autre solution de financement ou extrinsèque, c'est-à-dire choisir un organisme extérieur en tant que garant, par exemple une banque.
Depuis le 1er janvier 2015, c’est la garantie extrinsèque qui est imposée aux promoteurs par la loi, afin que les acquéreurs soient encore protégés au maximum en cas de faillite ou de liquidation judiciaire de leur promoteur. En tant que garant extérieur, il aura un rôle impartial et s’engagera de manière impartiale auprès des acheteurs.
Que couvre la garantie financière d’achèvement ?
Le garant va être engagé en cas de défaillance du promoteur, soit lorsque celui-ci ne peut pas achever les travaux de l’immeuble. Cependant, il n’a pas à intervenir sur les travaux de finition, de réfection ou les réparations de malfaçons qui relèveraient des garanties constructeur ou qui ne sont pas assez importantes pour empêcher l’entrée dans les lieux.
Également, le garant n’agira ici que sur un point de vue financier. Ce n’est pas à lui d’organiser et chapeauter les travaux d’achèvement. La loi ELAN prévoit que, pour cela, il puisse nommer un mandataire.
La loi ne prévoit pas non plus de délai déterminé pour l’achèvement des travaux après la prise de relais par le garant, en cas de défaillance du promoteur immobilier.
Quelles sont les autres garanties obligatoires pour le promoteur ?
En plus de la garantie financière d’achèvement d’immeuble, le promoteur doit fournir plusieurs assurances à ses acquéreurs :
- La garantie dommage-ouvrage, qui couvre le logement en cas de sinistres survenant pendant la construction du bien.
- La garantie de parfait achèvement, qui couvre le bien pendant 1 an à la suite de la visite de livraison.
- La garantie de bon fonctionnement, qui couvre tous les équipements du bien pendant 2 ans.
- La garantie décennale, qui assure le bien de toutes les malfaçons pendant 10 ans après la livraison du bien.
- La garantie de livraison, qui couvre les acheteurs en cas de manque ou de mauvaise exécution des travaux.
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