VEFA : tout savoir sur l'assurance de prêt immobilier

La Vente en l'État de Futur Achèvement (VEFA) consiste à acquérir un bien immobilier qui n'est pas encore construit, souvent à partir de plans proposés par un promoteur. Ce type de vente permet de bénéficier des nombreux avantages de l'immobilier neuf, comme des frais de notaire réduits à 2-3 %, des constructions respectant les normes énergétiques et environnementales les plus récentes, ainsi que diverses garanties et avantages fiscaux.

En VEFA, le financement immobilier se débloque en plusieurs tranches en fonction de l'avancement des travaux, plutôt qu'en une seule fois. Chaque étape de la construction correspond à un appel de fonds, ce qui entraîne des frais supplémentaires appelés intérêts intercalaires. Ces intérêts sont calculés sur les montants débloqués progressivement, permettant à l'emprunteur de ne rembourser que les sommes effectivement mises à disposition. Cela procure une certaine flexibilité, mais prolonge également la durée totale du crédit.

La VEFA offre des avantages significatifs par rapport à l'achat dans l'ancien :

• Les frais de notaire, par exemple, s’élèvent à seulement 2 à 3 %, contre 7 à 8 % dans l’immobilier ancien.
• De plus, les constructions neuves respectent les dernières normes en matière d'isolation et d'économie d'énergie, ce qui peut réduire les coûts de chauffage et améliorer considérablement le confort de vie.
• Un autre avantage majeur est la garantie dommage-ouvrage, qui assure le remboursement et la réparation rapide des sinistres graves pouvant survenir dans les dix ans suivant la construction.
• Enfin, certains avantages fiscaux, comme l'exonération de la taxe foncière pendant deux ans peuvent s'appliquer, en fonction de l'emplacement du bien. Dans le cadre d’un investissement locatif, on relève également la déduction des intérêts d'emprunt.

Le financement d'un bien en VEFA peut se faire de deux manières principales : un paiement en une seule fois à la livraison du bien ou des déblocages successifs en fonction de l'avancement des travaux. Le plus courant est le déblocage progressif, qui entraîne des intérêts intercalaires. Ces intérêts sont calculés sur les montants débloqués et s'ajoutent aux mensualités d'assurance emprunteur, qui commencent dès la signature du prêt.

Le calcul de la mensualité en présence d'intérêts intercalaires se fait ainsi : mensualité = (total des sommes débloquées x taux de crédit immobilier) / 12.

Bien que cette méthode prolonge la durée totale du crédit et augmente son coût, elle permet de réduire le taux d'endettement initial de l'emprunteur, ce qui est particulièrement utile si l'emprunteur doit encore rembourser un autre crédit immobilier.

La première étape de l'achat en VEFA est la signature d'un contrat de réservation entre l'acquéreur et le promoteur immobilier. Ce contrat n'est pas un acte authentique, mais il engage le client à devenir le futur propriétaire du bien. Il décrit en détail le logement, le calendrier des travaux et la date de livraison prévue. La signature de ce contrat entraîne généralement le versement d'un dépôt de garantie, souvent de l'ordre de 5 % du prix total du bien.

Bien que la sollicitation d’un notaire ne soit pas obligatoire pour ce contrat, elle est fortement conseillée. À compter de la signature du contrat de réservation, l’acquéreur bénéficie d’un droit de rétractation de 10 jours. Ce délai permet à l'acheteur de revenir sur sa décision sans pénalité.

L'acte de vente en VEFA se compose de deux parties : les informations concernant le logement (adresse, description, matériaux de construction) et celles relatives à la vente (prix, conditions suspensives, date de livraison). Si l'emprunteur n'obtient pas le prêt immobilier nécessaire, la vente peut être annulée sans conséquence financière.

L'assurance emprunteur est indispensable pour sécuriser un prêt immobilier en VEFA. Elle prend effet dès le début du prêt, même si tous les fonds ne sont pas encore débloqués. Cette assurance couvre la totalité du prêt et protège l'emprunteur contre divers risques, tels que le décès, l'invalidité ou la perte d'emploi.

En cas de différé total du remboursement, les mensualités de crédit pendant la période de différé se composent uniquement de l'assurance emprunteur et des intérêts intercalaires. Ce mécanisme permet à l'emprunteur d'éviter de cumuler le paiement du loyer et le remboursement du prêt tant que le bien immobilier n'est pas livré.

Pour bien choisir son assurance emprunteur en VEFA, il est conseillé de comparer les offres et de consulter un courtier. Ce dernier peut aider à trouver les meilleures conditions de financement et à comprendre les implications des différentes options d'assurance et de crédit.