Tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur les frais de notaire dans le neuf en 2023

Portés par l’acquéreur, les frais de notaire sont sensiblement plus avantageux dans l’immobilier neuf, puisqu’ils se limitent à 2 ou 3 % du prix indiqué dans l’acte de vente, contre de 7 à 8 % dans le parc ancien. Pourquoi une telle différence ? Tout simplement parce que les droits de mutation, soit la part d’impôts et de taxes prélevés par le Trésor public et qui composent l’essentiel des frais d’acquisition, sont ramenés de 5,80 % à moins de 1 % du prix du bien dans le neuf.

De fait, seule la taxe de publicité foncière et les formalités d’enregistrement sont à la charge de l’acheteur, tandis que le vendeur doit lui reverser la TVA collectée sur la valeur TTC du bien vendu à l’État. Un mécanisme qui permet tout à la fois de stimuler la construction de logements neufs et de proposer une fiscalité avantageuse aux futurs propriétaires. À titre d’exemple, pour un bien acheté 300 000 € dans le neuf, les économies réalisées sur l’enveloppe globale des frais d’acquisition seront de l’ordre de 15 000 € par rapport au même budget dans l’ancien.

Pour profiter de ces frais de notaire réduits, la transaction immobilière doit donc porter sur un logement neuf. Entrent dans cette catégorie tous les biens en l’état de futur achèvement (Vefa), ceux vendus sur plan dont l’achèvement est différé, ainsi que les logements, maisons ou appartements, construits depuis moins de 5 ans et qui n’ont jamais été habités (ni achetés !).

À noter que bénéficient également du statut de « logement neuf » les immeubles existants qui ont fait l’objet d’importants travaux, surélévation, réfection des fondations ou restauration des façades hors ravalement... et autres spécificités définies par l’article 257, I.-2. 2 2° du Code général des impôts.

Les frais d’acquisition d’un logement neuf, correspondant donc à 2 à 3 % de la valeur TTC du bien, se décomposent en plusieurs postes :

• Les émoluments ou rémunération de l’étude notariale calculés selon une grille tarifaire pour l'ensemble des formalités à accomplir pour la vente.
• Les frais divers de formalités et de débours.
• La taxe de publicité foncière au taux de 0,715 %, calculé sur le prix hors taxes du bien.
• La contribution de sécurité immobilière (de 0,10 % du prix de vente), soit une taxe reversée à l’État pour les formalités d’enregistrement. 

À noter que les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur et sont dus en totalité par virement bancaire au maximum 48 heures avant la signature de l’acte authentique de vente. Cela, même si les versements pour le bien acheté dans le cadre d’une Vefa ou sur plan auprès du vendeur sont échelonnés selon un plan de financement réglementé, ce qui est le cas en règle générale.

Pensez à bien déduire du prix de vente tous les équipements et biens meubles présents dans le logement (cuisine, salle de bains, électroménager...). En réduisant l’assiette de calcul de l’étude notariale, vous faites mécaniquement baisser la note !

Il est possible de négocier une remise sur les émoluments du notaire, dont la marge de manœuvre a été revue à la hausse grâce à loi Macron. De fait, depuis le 1^er janvier 2021, les notaires sont autorisés à accorder une remise partielle à hauteur de 20 % au plus sur leur rémunération (contre 10 % auparavant), pour toutes les transactions supérieures à 100 000 €. À noter que même si ces remises ne sont pas automatiques, elles permettent toutefois de faire jouer la concurrence.

Dans certains programmes immobiliers vendus en direct, le promoteur-constructeur peut prendre à sa charge les frais d’acquisition, dans ce cas l’acquéreur signe un contrat « clés en main », qui stipule que ces frais sont à la charge du vendeur.