Faut-il investir en Seine-Saint-Denis ?

Et si c'était le moment d'investir en Seine-Saint-Denis ? Le département est en pleine transformation et est en passe de devenir un nouvel eldorado pour l'immobilier francilien. Ses atouts ? On vous les présente tout de suite.

La Seine-Saint-Denis est située en Île-de-France. Elle présente une superficie totale de 236,2 km² et accueille plus de 1,7 million d'habitants en 2024. Avec une densité de population d'environ 7 000 habitants par km², ce département se distingue par son dynamisme et sa vitalité, le plaçant parmi les territoires les plus vivants et attractifs de France.

En parallèle, le 93 attire une population assez jeune. Une étude de l'Insee qui date de 2021 indique que 42,4 % de la population était âgée de moins de 30 ans à l'époque. Une tendance qui ne s'infléchit pas.

Cette attractivité pour les jeunes actifs est en grande partie due à son bassin d'emplois en pleine expansion. La Plaine Saint-Denis est aujourd'hui le 3^e pôle tertiaire d'Île-de-France. C'est également un département qui accueille plusieurs universités prestigieuses dont Paris 8 Vincennes et Paris 13 (Université Sorbonne Paris Nord).

Des caractéristiques qui favorisent le marché de la location. En 2023, on comptait 56 % de locataires avec une demande toute particulière pour les T2 et T4 (au total 45 % de la demande). Une opportunité de taille pour les investisseurs, d'autant que le département offre l'opportunité de profiter de dispositifs de défiscalisation comme Pinel.

Longtemps sous-estimé, le département de Seine-Saint-Denis est en train de connaître une véritable mutation. Voici les principaux atouts de la zone pour un investissement locatif.

1. Des prix immobiliers encore accessibles

En septembre 2024, le prix du m² moyen en Seine-Saint-Denis se situe à 3 965 €. On est dans la médiane du reste de la région, ce qui est surprenant au vu de l'attractivité du département, de la récente tenue des Jeux Olympiques et des projets en cours.

2. Une grande proximité avec Paris

À deux pas de la capitale, la Seine-Saint-Denis bénéficie d'une situation géographique privilégiée. Par exemple, Saint-Denis est à seulement 10 minutes de Gare du Nord via le RER B. L'arrivée du Grand Paris Express va encore améliorer cette desserte. Des zones considérées comme lointaines vont soudain devenir plus attractives pour les actifs parisiens. Une opportunité à saisir.

3. Un département en plein développement

Le Grand Paris Express, la rénovation urbaine... Les grands projets en cours vont transformer durablement le visage du département. Les exemples les plus emblématiques de cette rénovation globale : les 2 800 logements créés pour le Village olympique et la reconversion de la tour Pleyel en hôtel de luxe. Mais les travaux d'envergure ne s'arrêtent pas là. 

La Seine-Saint-Denis va se doter d'infrastructures de pointe pour améliorer le quotidien de ses habitants. L'écoquartier de l'Île-Saint-Denis va accueillir plus 1 000 logements, commerces et espaces verts, tandis que la gare Saint-Denis Pleyel se positionne comme le futur hub du Grand Paris Express. Un gage de qualité de vie pour les futurs locataires et une promesse de valorisation pour votre patrimoine.

Où vivre dans le 93 ? Où investir ? Voici notre top des meilleures agglomérations de Seine-Saint-Denis. Pour chaque secteur, on vous présente les opportunités immobilières et les derniers chiffres du marché.

1. Saint-Denis

Saint-Denis, avec sa basilique et ses projets d'envergure, capitalise à la fois sur son riche passé et son avenir prometteur. Avec un prix moyen au m² de 4 271 € en septembre 2024 et des loyers autour de 20 €/m², la ville offre un excellent rapport qualité-prix. Son atout maître ? La Plaine Saint-Denis qui attire les entreprises et les jeunes actifs.

Les opportunités d'investissement à Saint-Denis sont multiples. Le centre-ville, en pleine rénovation, offre des biens anciens à fort potentiel de valorisation. Pour ceux qui préfèrent le neuf, les programmes immobiliers autour de Pleyel promettent des rendements intéressants, portés par l'arrivée du Grand Paris Express.

2. Saint-Ouen

Aux portes de Paris, Saint-Ouen est l'une des communes les plus dynamiques de la petite couronne. Son prix immobilier moyen de 6 407 €/m² est relativement abordable, notamment à la vue de ses infrastructures.

Les nouveaux programmes immobiliers autour du Village olympique offrent un fort potentiel de valorisation. Avec son parc de 12 hectares et ses immeubles écologiques, le quartier des Docks séduit une population CSP+ prête à payer des loyers plus élevés pour son cadre de vie et ses convictions.

La récente prolongation de la ligne 14 du métro a considérablement renforcé l'attrait de Saint-Ouen, qui se trouve désormais à seulement quelques minutes du cœur de Paris. De plus, cette extension permet de rejoindre l'aéroport d'Orly en moins d'une heure, facilitant ainsi les déplacements pour les résidents et les voyageurs.

3. Pantin

Limitrophe de Paris, Pantin connaît une métamorphose spectaculaire qui n'a pas échappé aux investisseurs. Résultat, les prix immobiliers y sont compétitifs, avec une moyenne d'environ 6 025 € à 6 428 € par m², ce qui en fait une option attrayante par rapport à d'autres communes de la région.

Mais ne vous inquiétez pas, la marge de progression est encore intéressante. En effet, avec la transformation de son parc industriel en zone urbaine tendance, Pantin a su attirer une population jeune, branchée et dynamique. Des espaces de coworking, des lofts industriels, une scène culturelle riche (Magasins généraux, Centre national de la danse), des espaces verts... La ville a tout pour séduire les familles et les cadres dynamiques.

Un aspect encore renforcé par son excellente desserte en transports en commun (ligne 5, RER E) qui permet de rejoindre Paris en seulement quelques minutes.

Pour les investisseurs, la rénovation du quartier des Quatre-Chemins pourrait bien faire de cet espace le prochain eldorado immobilier de la ville.