Vous êtes bientôt l’heureux propriétaire d’un logement neuf dans lequel vous avez investi en vue de le louer ? Il vous faut dès aujourd’hui commencer à penser à l’après livraison afin de le mettre en location rapidement. Dans cet article, nous abordons la question du loyer.
Établissez le loyer selon les plafonds prévus par la loi Pinel
Il est possible que vous ayez pensé votre investissement locatif afin de bénéficier des avantages de la loi Pinel. Dans ce cas, fixer le montant du loyer va être aisé, puisque la loi Pinel prévoit des loyers plafonnés pour la mise en location des biens neufs. Ceux-ci sont révisés chaque année et établis au m², selon la zone géographique dans laquelle se trouve votre bien. Le loyer que vous proposerez à vos futurs locataires ne devra pas dépasser le montant légal au m², sinon, vous perdrez tous les avantages de la loi Pinel. Voici les plafonds établis pour l’année 2021 :
- Zone A bis (Paris et la petite couronne) : 17,55 € maximum par m².
- Zone A (grande couronne parisienne, Côte d’Azur, Lyon, Lille, Montpellier, Marseille, agglomération de Genève côté français) : 13,04 € / m².
- Zone B1 (villes de plus de 250 000 habitants et villes touristiques comme Saint-Malo, La Rochelle…) : 10,51 € / m² au maximum.
- Zone B2 (sur agréments et cas exceptionnels et qui concerne les villes comprenant entre 50 000 et 250 000 habitants) : 9,13 € / m².
Pour louer en loi Pinel, vous devrez également choisir un locataire dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, établi là aussi chaque année.
Vous louez hors loi Pinel : comment établir le loyer ?
Si vous avez décidé d’acheter un bien neuf sans bénéficier du dispositif Pinel, dans ce cas, vous devrez prendre en compte différentes données pour fixer le loyer de votre appartement.
- La ville, soit la donnée maîtresse. Vous le savez, à surface égale, on ne loue pas au même prix un bien situé à Paris qu’un bien situé à Lille, à Royan ou encore à Marseille. Pour savoir quels sont les prix pratiqués dans la ville et dans le quartier, vous pouvez vous fier à la carte des prix des loyers de SeLoger ou encore faire un comparatif entres les annonces de biens semblables au vôtre.
- L’emplacement. Dans n’importe quelle ville de France, les loyers vont aussi osciller en fonction du quartier, de la rue, etc. Votre loyer devra être revu à la hausse ou à la baisse selon l’emplacement de votre bien.
- L’accessibilité du bien, les commodités. Les locataires vont également être attentifs sur ce qu’il y a autour de votre bien : quels métros, bus, tramway, quels supermarchés, écoles ou restaurants se trouvent proches de votre bien ? Si votre loyer est sur la fourchette haute alors que votre bien est excentré de toutes les commodités, vous risquez d’avoir du mal à trouver un locataire.
- La surface du bien et le nombre de pièces sont d’autres données importantes. Il est intéressant d’observer les deux éléments en même temps, car un studio et un deux pièces de la même taille ne se loueront pas au même prix ! Une pièce supplémentaire est toujours un atout.
- Est-ce un meublé ou un logement vide ? En fonction de ce que vous souhaitez faire à ce propos, notez que les loyers vont aussi différer. On note que dans les grandes villes, les logements meublés sont parfois loués 15% plus chers que les logements nus.
- Y-a-t-il des bonus ? Balcon, cave, parking, rez-de-jardin… Tous les éléments « en plus » seront des atouts en faveur d’un loyer plus important.
Le fait que votre logement soit flambant neuf constitue un avantage pour vous ! Vous pourrez le louer un peu plus cher qu’un logement ancien qui a besoin de réparations ou de réfection.
Prenez en compte l’encadrement des loyers dans les zones tendues
Peut-être avez-vous investi dans ce que l’on appelle une « zone tendue », concernée par les lois d’encadrement des loyers. Dans ce cas, vous ne pourrez pas dépasser un certain montant de loyer par m² et ce même si vous louez hors loi Pinel. Cette mesure concerne 1 149 villes de 28 agglomérations des grandes métropoles de France.
A Paris par exemple, tous les baux signés après le 1er juillet 2019, (ce sera donc votre cas), ne pourrons pas dépasser le plafond établi par la ville. A Lille, Hellemmes et Lomme, cela vaut pour les baux signés après le 1er mars 2020. Pour les villes de la Plaine Commune (comprenant notamment Aubervilliers, Saint-Denis, Saint-Ouen...), cette mesure sera en vigueur au 1er juin 2021.
Pour les autres villes, la règle est la suivante : le propriétaire fixe comme il le souhaite le loyer de la première année, mais ne pourra plus l’augmenter lors d’un changement de locataire, sauf cas exceptionnel (travaux de rénovation par exemple, mais ça ne vous concernera pas, puisque vous investissez dans du neuf). Il vous faut donc fixer intelligemment votre loyer pour qu’il soit assez haut pour être intéressant pour vous, tout en étant assez abordable pour que vous puissiez trouver facilement un locataire qui reste plusieurs années.
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