Quel investissement locatif faire dans l'immobilier neuf après la fin du Pinel ?

25 mai 2022
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L’investissement en loi Pinel n’est possible que jusqu’en 2024. Il est donc intéressant de penser à l'après et donc de considérer d’autres pistes pour vous construire un patrimoine immobilier dans le neuf. 

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Vous pourrez continuer à investir en loi Pinel après 2024, mais les conditions seront plus strictes encore. ©Grand Warszawski - Shutterstock

Sommaire

L’investissement immobilier via le Pinel +

La fin du dispositif Pinel est annoncée pour le 31 décembre 2024, avec une baisse progressive des avantages fiscaux à partir du 1er janvier 2023. Pour ceux qui auraient manqué le coche, sachez que la loi Pinel ne disparaîtra pas tout à fait au 1er janvier 2025.

Vous pourrez continuer à investir en loi Pinel et conserver les mêmes réductions d’impôt qu’avant 2023, si vous trouvez un bien qui remplit l’une des deux conditions édictées par le dispositif Pinel + :

  • Une très haute performance énergétique, respectant scrupuleusement la RE 2020 et un confort supérieur. Par exemple, la surface minimale d’un T1 sera de 28 m² + 3 m² d’espace extérieur privatif ou à jouissance privative. Pour un T2, cela passe à 45 m² + 5 m² d’espace extérieur, etc.
  • Le logement est placé dans un quartier classé prioritaire par la ville dans laquelle vous souhaitez investir. Cette information peut être aisément trouvable en mairie ou sur le site de la ville.

Les espaces extérieurs acceptés par le dispositif peuvent être un balcon, une terrasse, une cour ou un jardin privatif. Si cet espace est partagé avec ne serait-ce qu’un seul locataire, cela ne comptera pas et vous ne pourrez pas bénéficier du dispositif Pinel +.

Investir dans le neuf en LMNP

Si vous ne trouvez pas ou ne souhaitez pas adhérer au Pinel +, vous pourrez éventuellement vous intéresser à l’investissement dans le neuf dans la location meublée.

Pas de contraintes particulières, à part de meubler le logement neuf dans lequel vous avez investi et gérer la location (ou la déléguer à une agence spécialisée). Cela vous permet non seulement de déduire et amortir vos charges à hauteur minimale de 50 % (régime micro-BIC) ou à leur valeur réelle (régime réel). Sont compris dans les charges :

  • Les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur si vous investissez via un crédit.
  • Les frais d’agence pour l’achat et les frais de notaire.
  • La taxe foncière et le CFE.
  • Les charges de copropriété courantes (hors travaux).
  • Les frais d’agence de gestion locative si vous y faites appel.
  • Le remplacement du petit électroménager.
  • Les primes d’assurances (telle que l’assurance habitation).

Les grosses dépenses, comme celles d’ameublement, ne peuvent pas être totalement déduites, mais amorties sur plusieurs années.

Pensez à vous faire accompagner d’un comptable et/ou d’un juriste spécialisé pour déclarer, déduire et amortir vos dépenses en LMNP, le procédé étant complexe.

Investir dans le neuf de manière « classique »

Si vous êtes intéressé par un investissement pur dans le neuf, sans réduction ou avantages fiscaux, alors vous pouvez très bien opter pour cette solution après (ou avant !) la disparition du dispositif Pinel.

Cela vous permet de placer votre argent dans la pierre, dans un bien construit aux dernières normes et couvert par différentes garanties constructeur, jusqu’à 10 ans après la livraison du logement. De plus, vous pourrez gérer le bien comme vous le souhaitez : le louer (en respectant toujours les conditions établies par le bail de location), vous en servir de résidence secondaire, y loger un membre de votre famille, etc.

Attendre la prochaine loi de finances

Il est important de savoir que les dispositifs conférant des avantages fiscaux (Pinel, Censi-Bouvard) ont plusieurs fois été reconduits depuis leur création dans les années 2010. Par exemple, le dispositif Censi-Bouvard doit normalement s’arrêter au 31 décembre 2022… mais il devait déjà s’arrêter le 31 décembre 2021 et a été reconduit par la loi de finance 2022.

De ce fait, vous pouvez scruter l’apparition de nouveaux dispositifs d’avantages fiscaux ou la prolongation de certains que l’on connaît déjà.

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