Investir en Essonne dans l'immobilier est une excellente option si vous désirez y vivre autant que pour bénéficier d'une rente d'argent via une location. Voici tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer.
Au sud de Paris, le département de l'Essonne est l'un des plus abordables financièrement de la région Île-de-France en ce qui concerne les prix immobiliers. Bien situé et bénéficiant d'un excellent cadre de vie, avec une moitié nord dynamique, ce territoire pourrait bien vous aussi vous séduire.
Les atouts de l'Essonne pour l'investissement
La proximité avec Paris
La grande force de l'Essonne réside dans sa proximité avec la capitale. Bien que séparée de Paris par les départements des Hauts-de-Seine et du Val-de-Marne, les réseaux de bus, de RER et de tram forment un tissu dense dans la partie nord, permettant un accès rapide à l'agglomération parisienne.
Le dynamisme économique
Ce territoire d'Île-de-France est marqué par son dynamisme et une population jeune. De nombreux étudiants s'y installent chaque année : on en comptait 55 000 en 2022. Le projet Paris-Saclay regroupe un pôle scientifique de niveau national tandis que l'aire industrielle de Massy comprend l'Université Paris-Sud 11 ainsi que ParisTech, ensemble de 7 écoles d'ingénieurs. Palaiseau accueille quant à elle l'école Polytechnique de Paris. Ces grands pôles universitaires de recherche contribuent à l'essor local et entretiennent l'attractivité du département.
La qualité de vie
L'Essonne est extrêmement bien desservie par les réseaux de transport d'Île-de-France, grâce à plusieurs gares RER, la gare TGV de Massy mais aussi le port fluvial d'Évry. La présence de cours d'eau de même que la présence de plus de 40 000 hectares de forêt participent à créer un cadre idéal, au croisement de plusieurs régions naturelles, entre ville et campagne. L'Essonne a également remporté en 2022 le palmarès des villes de France où il fait bon vivre, selon le classement du JDD.
Les prix immobiliers en Essonne
Un département financièrement accessible
Avec une moyenne proche de 3 000 € le mètre carré en septembre 2024, l'Essonne s'impose comme le deuxième département le moins onéreux d'Île-de-France, derrière la Seine-et-Marne. Il existe néanmoins de grandes disparités de prix entre la partie nord, proche de la capitale, et la partie sud, davantage marquée par un cadre de vie rural.
Dans le sud, certaines communes telles que Méréville ou Angerville se situent en-dessous de la barre des 2 000 €/m². Au nord, les prix immobiliers à Saclay, Massy ou Palaiseau s'échelonnent de 3 900 à 4 600 €/m².
En revanche, la commune d’Évry, un peu plus bas mais toujours bien située, ne demande que 2 427 €/m², une valeur très intéressante qui vous permet d'acheter un bien de 50 mètres carrés pour une valeur de 121 350 €.
Les types de biens sur le marché immobilier local
Le département présente des prix très proches, qu'il s'agisse d'appartements ou de maisons. 51 % des biens mis en vente sont des appartements, type de bien qui coûte seulement 100 € de plus au mètre carré qu'une maison.
Les logements disponibles sur le marché sont avant tout de grande taille, puisque plus d'un tiers d'entre eux comportent au moins 5 pièces. À l'inverse, les studios ne pèsent que pour 6 % des résidences.
Les prix immobiliers à la location
L'Essonne compte 38 % de locataires, ce qui est à peu près conforme à la moyenne nationale. Là encore, les prix au mètre carré fluctuent fortement selon les zones du département. La moitié sud propose des valeurs comprises entre 11 et 16 €/m², tandis que le nord varie de 16 à 20 €/m². Certaines communes telles que Saclay ou Bièvres atteignent les 21 €/m².
L’immobilier résidentiel
Vous pouvez tout à fait envisager d'acheter pour louer en Essonne (investissement locatif). Ou bien pour revendre le logement à moyen ou long terme et réaliser ainsi une belle plus-value. Le département dispose d'un éventail suffisamment large de maisons individuelles et d'appartements pour laisser place à différents types de projets immobiliers.
Les dispositifs fiscaux avantageux
Investir dans le neuf avec le statut LMNP
Le marché des logements neufs offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs, notamment grâce à leurs nombreux avantages en termes de confort et de conformité aux normes actuelles. Ces biens sont non seulement attractifs pour les locataires mais ils permettent également de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est particulièrement adapté pour ceux qui souhaitent investir dans le neuf. Ce statut permet de déduire les amortissements du bien et des meubles, réduisant ainsi le revenu locatif imposable. Cela se traduit par une fiscalité plus douce et une meilleure rentabilité de l'investissement.
En optant pour des logements neufs sous le statut LMNP, vous pouvez maximiser votre retour sur investissement tout en offrant un produit de qualité sur le marché locatif. Cela répond à une demande croissante pour des logements modernes et bien équipés, assurant ainsi une occupation stable et des revenus locatifs réguliers.
Les autres aides et subventions
Créée en 1962, la loi Malraux concerne les logements situés dans une zone classée, comme un centre-ville le plus souvent. Dans le cadre de la loi Malraux, l'exemption d'impôts s'élève à 30 % s'il s'agit d'un site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur. Elle n'est plus que de 22 % dans le cas d'un site classé avec un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine.
Le statut de loueur meublé non professionnel peut vous exonérer totalement d'impôts dans certaines conditions. Le loyer annuel perçu ne doit pas dépasser la somme de 23 000 €, ni le montant total de la part d'impôt sur la fortune du foyer fiscal concerné.
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