Pourquoi et où investir en Île-de-France ?

En matière d’investissement immobilier, le choix de l’emplacement représente l’une des décisions les plus déterminantes. Poumon économique de l’Hexagone, l’Île-de-France a la réputation d’offrir aux investisseurs de nombreuses opportunités d’opérations rentables. Cette région renvoie naturellement l’image d’une zone géographique où il fait bon investir, notamment parce qu’elle abrite la capitale du pays. Si l’économie française a dû faire face à de nombreux chocs au cours des dernières années, le secteur immobilier francilien a pour sa part démontré une certaine capacité à résister et à s’adapter.

Correction des prix de l’immobilier en 2024

Après une période de hausse soutenue entre 2020 et 2022, une certaine stabilisation a été observée au cours des derniers mois, offrant ainsi une meilleure marge de manœuvre aux investisseurs.

Fin 2024, par exemple, le prix moyen au m² des logements était de 5 579 € à l’achat, ce qui correspond à une baisse d’environ 3,1 % en glissement annuel, d’après les données collectées par SeLoger. Une baisse similaire s’observe également au niveau des loyers, signe d'une certaine recherche d’équilibre sur l’ensemble du marché. En témoigne par ailleurs la tendance des prix immobiliers à Paris intra-muros, avec une moyenne établie à 9 293 €/m², après une longue période au-delà des 10 000 €/m².

Dans le détail, des prix toujours descendants à mesure qu’on s’éloigne de Paris

Au niveau de la petite couronne, les prix au mètre carré sont plus ou moins proches de la moyenne régionale : dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne et la Seine-Saint-Denis, ils s'établissent respectivement à 6 602 €, 4 998 € et 3965 €/m². Même si la baisse y est moins marquée, avec une moyenne autour de -2,5 %, la grande couronne offre tout de même des prix plus accessibles, avec 4 245 €/m² dans les Yvelines, 3 219 €/m² dans le Val-d’Oise, 2 993 €/m² dans l’Essonne et 2 776 €/m² en Seine-et-Marne.

L’immobilier en Île-de-France, une dynamique plus marquée en comparaison aux autres régions

À l’exception des Hauts-de-France, où une légère hausse des prix de l’immobilier a été relevée entre 2023 et 2024 (hausse d’environ 0,4 %), l’essentiel des autres régions françaises suit une tendance générale à la baisse. D’après les données de SeLoger, les diminutions observées oscillent entre -0,6 % et -2,1 %, soit quelques points en deçà des régressions observées en région francilienne. Pour autant, les prix des régions hors Île-de-France demeurent bien sûr globalement plus bas, en moyenne. Grâce à une demande soutenue portée par une forte activité économique, la région Île-de-France demeure néanmoins un pôle d’investissement clé en matière d'immobilier. L’attractivité de la région se trouve renforcée par le rééquilibrage des prix observé au cours des derniers mois.

Des projets et événements qui rehaussent l’attractivité de la région francilienne

La récente évolution des prix de l’immobilier en région Île-de-France optimise la capacité de la région à attirer des investissements immobiliers. La correction qui se produit sur l’année 2024, après plusieurs périodes d’augmentation, peut offrir d’excellentes opportunités aux investisseurs. Au-delà de cet aspect, les caractéristiques socio-économiques de la région dans son ensemble, et de chaque ville en particulier, ont également un certain impact. Sur ce plan, le projet du Grand Paris Express, qui développe notamment le réseau des transports avec de nouvelles lignes de métro, participe à court et à moyen terme à rendre attractif le marché immobilier francilien.

Par ailleurs, les nombreux travaux induits par l’organisation des Jeux Olympiques de Paris 2024 ont également aidé à faire de la région Île-de-France un secteur de choix pour un investissement immobilier. Dans le sillage de ces projets phares, la création de nouveaux quartiers dans certaines villes, comme Nanterre et Créteil, stimule aussi le marché des biens immobiliers.

Une analyse de la région Île-de-France en vue d’identifier les emplacements parfaits pour un investissement immobilier permet de remarquer que certaines villes se démarquent quelque peu des autres. Les villes présentées ci-dessous apparaissent comme particulièrement accueillantes, en raison de l’évolution de leurs prix immobiliers, mais aussi des projets structurants qui y sont exécutés.

Saint-Denis, le symbole d’une région dynamique

Située au Nord de Paris, la ville de Saint-Denis vit de nombreuses transformations contribuant à la rendre attrayante pour les investisseurs. Parmi elles, on peut citer le prolongement de la ligne 14 du métro ou encore les nombreuses innovations réalisées dans le cadre des Jeux Olympiques de 2024, qui ont mis la lumière sur cette commune. Si les prix ont connu une hausse d’environ 2 % sur 1 an, à la différence de la tendance régionale, elle apparaît simplement comme un reflet de la croissance attendue sur les prochaines années, grâce aux effets des divers projets. Les quartiers de Pleyel et de la République-Gare-Porte font partie de ceux qui affichent les loyers les plus intéressants (avec une moyenne de 21 €, proche de la moyenne régionale).

Aubervilliers, une croissance économique sûre

Aubervilliers, une autre ville proche de Paris, profite de la splendeur économique de la capitale. Grâce à l’extension de la ligne 12 du métro et au projet lui permettant d'accueillir prochainement la ligne 15 du Grand Paris Express, la ville offre de nombreuses liaisons avec l’ensemble de la région francilienne et les autres régions du pays. Son attractivité s’est par ailleurs trouvée récemment renforcée par le développement des mobilités douces, à travers la construction de nouvelles voies cyclables, la transformation du fort d’Aubervilliers en écoquartier ou encore des rénovations phares au niveau du campus Condorcet, du quai Gambetta et de l’ancienne usine Trimétal.

Particulièrement faciles d’accès, les quartiers du Centre Ville (4 073 €/m²) et de Plaine-Marcreux-Pressensé (4 094 €/m²) affichent les prix les plus élevés, tout en se révélant les plus prometteurs pour un investissement locatif. Avec une moyenne de 3 434 €/m² pour ses appartements en vente, le quartier Robespierre se positionne comme le moins coûteux.

Nanterre, pour profiter des atouts qu’offre La Défense

La ville de Nanterre se situe à un emplacement stratégique. Située à moins de 20 km de Paris, elle inclut par ailleurs une partie de La Défense, deuxième quartier d’affaires le plus attractif d’Europe. Même si les prix y ont régressé d’environ 10 % sur 1 an, une baisse largement plus importante que celle observée à l’échelle régionale, ils demeurent au-dessus de la barre des 5 000 euros. Avec un prix de vente moyen de 5 264 €/m² en septembre 2024 et un loyer moyen de 23 €/m², Nanterre offre assurément un bon potentiel de rendement locatif à moyen terme. Alors que de nombreuses multinationales et divers organismes gouvernementaux s’installent à La Défense, la cité nanterroise fait souvent face à une demande importante. Les prix locatifs s’inscrivent ainsi régulièrement dans une tendance haussière.

Villejuif : un hub d’innovations dans le domaine de la santé et dans divers autres secteurs

En accueillant notamment un projet majeur d’innovations en rapport avec la recherche médicale, Villejuif se positionne comme un pôle économique à fort potentiel pour les années à venir. En plus de l’implantation du Paris Saclay Cancer Cluster, la ville bénéficie de l’installation d’un centre de recherche multi-acteurs en oncologie, dénommé « The Hive ». En dehors de ce projet, la pleine intégration au réseau routier de l’Île-de-France et la présence de nombreux campus universitaires font de Villejuif une ville particulièrement accueillante. La construction d’une nouvelle gare ou encore les rénovations urbaines des quartiers Alexandre-Dumas et Lebon-Lamartine apportent des infrastructures modernes, qui y contribuent également.

Pour les investisseurs, le territoire villejuifois fait donc lui aussi partie des emplacements phares à privilégier pour investir dans l’immobilier en Île-de-France. Fin 2024, les prix au mètre carré appliqués se situent en moyenne autour de 4 708 € et les loyers varient de 15 à 35 €/m², avec une moyenne de 22 €/m² identique à celle de la région.

Champigny-sur-Marne, une économie en pleine transformation

Champigny-sur-Marne, à environ 15 km de Paris, fait elle aussi partie des villes franciliennes qui présentent de nombreux atouts pour un investissement locatif en Île-de-France ou pour tout autre type d’investissement immobilier. En plus d’être incluse dans le tracé du Grand Paris Express, la ville vit une profonde mutation en interne, grâce à des projets structurants d’envergure. Elle profite notamment de la construction d’un nouveau réseau de géothermie en 2024, ainsi que de la relance du projet « Voie de desserte orientale », avec un accent sur la desserte des zones d’activité économique. Divers quartiers tels que Bois-l’Abbé et le Plateau bénéficient en outre d’un renouvellement urbain.

Estimés à 3 750 €/m² selon les données de SeLoger, les prix de l’immobilier à l’achat sont nettement plus bas – de l’ordre de 33 % – que la moyenne de la région. En parallèle, les loyers moyens se situent seulement à 9 % en dessous des prix moyens régionaux. Les investisseurs immobiliers disposent ainsi d’une belle fenêtre d’action pour espérer obtenir des retours sur investissement positifs à moyen et à long terme.

La réussite d’un investissement immobilier dépend en grande partie des analyses que vous effectuerez avant de vous lancer. Vous devrez notamment jauger la qualité infrastructurelle et l’attractivité de chaque emplacement ciblé : quels sont les réseaux routiers qui l’alimentent ? Quelles sont les infrastructures socioéconomiques existantes (écoles, centres de loisirs, parcs, etc.) ? De grandes entreprises y ont-elles installé leur siège social ou un démembrement ? Quels sont les projets d’infrastructures à court et à moyen terme ?

Ces diverses questions vous permettront d’évaluer dans quelle mesure le bien que vous allez acquérir pourra faire l’objet de demandes de location, prendre de la valeur et susciter de l’intérêt dans le cadre d’une éventuelle revente. Vous pourrez d’ailleurs obtenir des données plus précises sur ces points, en vous renseignant sur la demande locative au niveau de chaque ville, puis de chaque quartier.

Parmi vos réflexions sur l’emplacement, pensez aussi à évaluer les évolutions de prix sur les derniers mois (de 6 mois à 2 ans). Procédez de la même manière pour les loyers. Vous pouvez également aller plus loin en vue d’anticiper sur la possibilité de revendre le bien à long terme. Idéalement, il convient d’investir dans une période où les prix connaissent un certain recul pendant que les loyers se stabilisent ou connaissent une certaine augmentation.

Au moment d’investir en Île-de-France, vous aurez de grandes chances de réaliser une opération bénéfique, si vous adoptez une telle démarche rigoureuse, seul ou avec l’accompagnement d’une agence immobilière.