Acheter dans le neuf : quand et que paie-t-on ?

Julie Biencourt
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Acheter dans le neuf ou dans l’ancien, ce n’est pas la même chose. Outre sa dénomination évocatrice, l’achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) se fait de manière à garantir une sécurité maximale pour l’acheteur. Un paiement strictement encadré par la loi, progressif, lié à l'avancement des travaux et accompagné de garanties spécifiques. Voici tout ce qu’il faut savoir concernant les modalités d’achat dans le neuf.

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Un couple, en réunion avec un promoteur, en vue d'acheter leur prochain bien sur plans
En 2023, le nombre de ventes de logements neufs était d'environ 16,2 millions, au troisième trimestre. © GettyImages
Sommaire

Un paiement progressif : le dépôt de garantie

Un achat en VEFA diffère de l'achat d'un bien dans l’ancien à plusieurs niveaux. La première explication est que l’acquéreur achète « sur plan », c’est-à-dire qu’au moment de l’achat, le bien est à l’état de projet et n’est généralement pas encore construit. C’est la raison pour laquelle l’acquisition se fait en plusieurs étapes..., et le paiement du bien aussi.

Le premier versement correspond à ce que l’on nomme « le dépôt de garantie ». Il dépend aussi bien du prix d’achat que du délai de livraison. Son montant est réglementé, et donc plafonné. En général, il correspond à 2 % ou 5 % du montant total : 2 % seront demandés, si le contrat de vente est signé un à deux ans après la signature de la réservation. Si l’acte de vente est signé la même année, le montant à verser sera de 5 %. Le dépôt de garantie est consigné sur un compte bloqué jusqu'à la signature de l'acte de vente. En cas de désistement de l'acheteur dans les délais légaux, ce montant lui est restitué. 

Un paiement progressif en fonction de l’avancement des travaux

 En VEFA, le paiement est progressif. Après le dépôt de garantie et la signature du contrat de réservation, le promoteur met en place un échéancier. Il s’agit d’un calendrier des appels de fonds, qui permet à l’acquéreur de payer en fonction de l’avancement réel des travaux. Il lui est généralement proposé au moment de la signature de l’acte de vente. De manière générale, cet échéancier compte plusieurs échelonnements, répartis de la pose des fondations à la remise des clés. 

Pour entrer dans les chiffres de manière sommaire et généralisée, le calendrier des paiements peut se résumer ainsi :

  • 30 à 35 % du montant total lors de la pose des fondations.
  • 65 à 70 % lors de la mise hors d’eau hors d’air (toiture, murs et charpente, etc.).
  • 90 à 95 % du montant total lorsque le chantier est fini.

Ce système échelonné – réglementé par l’article R.261-14 du Code de la construction et de l’habitation – permet à l’acheteur de réduire les risques financiers, en évitant d’avancer de l’argent pour des étapes non réalisées. Par ailleurs, chaque phase est rigoureusement contrôlée par un notaire ou un maître d’œuvre, ce qui renforce la sécurité. Attention cependant à respecter les délais ! Un retard de paiement peut engendrer des pénalités pouvant aller jusqu’à 1 % par mois.

Les derniers 5 % à la remise des clés

La dernière tranche, correspondant à 5 % du prix total, est versée au moment de la remise des clés. Un montant particulièrement important, car il constitue une garantie supplémentaire pour l'acquéreur. En effet, en cas de malfaçons constatées ou de travaux non terminés lors de la livraison, cette somme peut être consignée sur un compte bloqué jusqu’à la résolution des problèmes. Cela permet d’inciter le promoteur à corriger les éventuels défauts dans les plus brefs délais.

Au contraire, si aucune réserve n’est émise lors de la remise des clés, les 5 % restants sont immédiatement versés au promoteur. Cet ultime paiement finalise ainsi l’achat du bien. Cette étape marque également le début des garanties légales, telles que la garantie de parfait achèvement et la garantie décennale. Autant de dispositifs juridiques et légaux, qui garantissent une sécurité supplémentaire pour l’acquéreur.

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